Centres commerciaux : comment y réussir son implantation ?

Le rôle de la locomotive alimentaire

La locomotive alimentaire reste une valeur sûre pour garantir l’attractivité des centres commerciaux. Les enseignes de la grande distribution permettent aux centres de bénéficier de taux de fréquentation et de revisite très élevés, les ménages faisant en général leurs courses toutes les semaines.

Les autres enseignes du centre voient ainsi passer de nombreux clients potentiels. L’idéal, en termes de visibilité, est donc de réussir à trouver un emplacement juste en face des caisses.

L’attrait des marques nationales

Un centre commercial peut comporter jusqu’à 80 % de marques nationales franchisées qui participent au prestige du centre. Ces enseignes attirent les clients et permettent aux autres magasins de capter une partie de cette clientèle. La présence d’une marque célèbre permet d’en attirer une deuxième, et ainsi de suite.

Pour autant, les centres commerciaux n’hébergent pas que des enseignes nationales. Les commerces de proximité peuvent également y trouver leur place.

Le parking gratuit et facilement accessible

Avec la volonté croissante des responsables de limiter le trafic des voitures en centre-ville, il devient de plus en plus difficile de se garer. Au grand dam des commerçants.

Les centres commerciaux ont l’avantage de disposer de parkings de très grande capacité, souvent couverts, ce qui représente un gros avantage pour les consommateurs.

Seul inconvénient, les horaires des centres commerciaux sont souvent imposés par leurs propriétaires. Rien n’oblige véritablement un magasin à les respecter, mais difficile de fermer sa boutique alors que celles alentours restent ouvertes. Tout le monde suit donc le mouvement.

Bien souvent, l’amplitude horaire s’étend de 9 h-10 h à 20 h-21 h. Pour le responsable de magasin, cela a des conséquences sur le mode de vie, et notamment la vie familiale, mais implique aussi de payer des heures supplémentaires pour les salariés le cas échéant.

Loyer contre pas-de-porte

S’installer en centre-ville ou en centre commercial, quelle solution coûte le plus cher ? Faisons un comparatif :

• en centre-ville, il faut payer le pas-de-porte ou le droit au bail, mais le loyer reste en général mesuré.
• dans un centre commercial, il n’y a ni droit au bail ni pas-de-porte à payer. En revanche, le loyer est nettement plus élevé. De plus, plus le centre est grand, plus le loyer est élevé.

Et contrairement au pas-de-porte ou au droit au bail, qui représentent des sommes importantes immédiatement décaissées, le loyer du centre commercial doit être assumé chaque mois sur le long terme.

Y a-t-il un droit d’entrée à payer en centre commercial ? Pas forcément. Tout dépend si le propriétaire du centre souhaite répercuter les coûts d’achat du foncier ou les frais d’éviction sur ses locataires. De plus, sachez qu’il n’existe pas de contrat de bail unique. Chaque centre disposera de ses propres conditions : bail dérogatoire ou précaire, classique (3, 6, 9 ans), avec ou sans préavis de départ… À vous de négocier pour bénéficier des meilleures conditions de location.

Pour résumer, le commerçant qui s’installe en centre-ville subit la pression financière au démarrage de son activité, tandis que celui qui s’installe dans un centre commercial subit cette pression mensuellement, ce qui se répercute au quotidien. Globalement, le taux d’effort, c’est-à-dire le rapport entre les charges et le chiffre d’affaires, a tendance à augmenter ces dernières années dans les centres commerciaux.

Des charges à payer de plus en plus élevées

Comme tout locataire, le titulaire d’un bail commercial devra régler les frais afférents à l’entretien des parties communes du centre commercial. Comme le ferait n’importe quel syndic de copropriété, les charges à payer sont facturées au tantième, c’est-à-dire selon la place occupée par le commerce. Elles peuvent parfois représenter jusqu’à 35 % du loyer, les postes les plus coûteux étant la sécurité et l’entretien.

Trouver un emplacement libre

Pour s’installer en centre commercial, encore faut-il trouver une place. Car les emplacements sont particulièrement rares. Le taux de vacances est globalement très faible (environ 5 %). Mais de nombreux projets sont en cours de construction et verront le jour d’ici les trois prochaines années. Pour en savoir plus sur ces projets, n’hésitez pas à contacter le Conseil national des centres commerciaux (CNCC).

Indépendant ou franchisé ?

Globalement, l’implantation en franchise est mieux perçue que celle des magasins indépendants.

Et de manière générale, les centres commerciaux exigent des garanties financières de plus en plus élevées que seuls les magasins franchisés, épaulés par une franchise célèbre, peuvent assumer. Vous pouvez ainsi contacter des franchiseurs pour savoir s’ils ont des projets d’implantation dans certains centres commerciaux.

Toutefois, et c’est aussi une nouvelle tendance, les centres commerciaux souhaitent donner une image plus moderne et recherchent de nouvelles marques. Si vous êtes indépendant, mieux vaut privilégier les petits centres (moins de 50 boutiques) plutôt que les grands dans lesquels vous risquez d’être noyé dans la masse.

Obtenir l’accord du centre

L’installation en centre commercial n’est pas chose aisée :

• si vous souhaitez reprendre une franchise déjà installée, il suffit d’obtenir l’accord du franchiseur.
• si un emplacement se libère à la suite d’une cessation d’activité, vous devez obtenir l’autorisation du propriétaire du centre commercial. Votre magasin doit alors s’inscrire dans le projet du centre et, surtout, ne pas nuire à l’image de marque que le centre s’est forgée. Et si votre dossier correspond aux attentes du propriétaire, sachez que la liste d’attente est longue.

Consultez le site du Conseil national des centres commerciaux

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