Signer un bail commercial

Vous êtes commerçant, artisan ou chef d’entreprise ? Pour exercer votre activité dans des locaux appartenant à un tiers, vous devez signer un contrat de bail commercial.

Un contrat de bail commercial dispose de caractéristiques spécifiques :

• Il est réservé à un local affecté administrativement à l'exercice d’une activité, commerciale ou artisanale. Pour y accéder, vous devez obligatoirement être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
• Sauf dans le cas particulier des baux tous commerces, il précise la destination des lieux : pharmacie, commerce d'alimentation générale ou encore restaurant.
• Il est conclu pour une durée de 9 ans minimum (sauf dans le cas d'une location saisonnière).
• Il s’accompagne d’un état des risques naturels et technologiques.
• Il précise la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le locataire.

En qualité de locataire d’un local commercial, vous devez vous acquitter d’un loyer librement fixé par le propriétaire lors de la signature du bail, en fonction des caractéristiques du lieu, de l’usage prévu, des avantages liés à sa localisation (transports, enseignes proches, etc...). Son montant peut être révisé tous les 3 ans, dans la limite de la variation de l’indice trimestriel de référence qui peut être :

• l’indice du coût de la construction ;
• l’indice des loyers commerciaux (dans le cas d’une activité commerciale ou artisanale) ;
• l’indice des loyers des activités tertiaires pour les autres activités.

Le versement d’un « droit d’entrée » peut s’ajouter à ce loyer mensuel. Il s’agit du pas-de-porte, définitivement acquis par le propriétaire. Il peut prendre deux formes :

• un supplément de loyer, que le locataire peut déduire de ses bénéfices pendant une période au moins égale à la durée du bail ;
• une indemnité non déductible ni amortissable.

Le locataire entrant peut également se voir demander un dépôt de garantie, en général égal à un trimestre de loyer si celui-ci est payable d’avance, ou deux trimestres dans le cas contraire.

Le bail approche de son terme ? Le locataire peut choisir de le résilier ou de le renouveler. En l'absence d'action de sa part - ou de congé donné par le propriétaire - le bail se poursuit de manière tacite mais le locataire perd son droit au bail. Attention, la perte du droit au bail peut constituer un problème au moment de céder le fonds.

Dans tous les cas, une procédure très précise doit être suivie, au moins 6 mois avant la date d’expiration. Le bail peut être résilié de 3 manières :

• au terme d’une période de 3 ans sur décision de votre part (sauf dans le cas d’un bail relatif à l'exploitation de résidences de tourisme) ;
• à tout moment, si vous partez en retraite ou si vous êtes frappé d’invalidité ;
• à l’expiration (après au moins 9 ans) sur décision du bailleur. Il devra alors vous verser une indemnité d'éviction.

En clair, si vous êtes commerçant ou artisan, il sera très difficile pour votre propriétaire de vous évincer, sauf cas exceptionnels (construction, démolition, motif grave, etc.). Dans tous les cas, il devra vous verser une indemnité. En tant que locataire, vous bénéficiez d’une plus grande souplesse.

Vous souhaitez interrompre votre activité et céder votre bail ? Une fois un repreneur trouvé, vous pouvez lui céder :

• le fonds de commerce dans son intégralité, incluant le bail commercial, l’activité et sa clientèle ;
• le droit au bail seul (si, par exemple, vous souhaitez poursuivre votre activité dans un autre local).

Vous souhaitez céder l'intégralité de votre fonds de commerce à un artisan ou à un entrepreneur ? Votre propriétaire ne pourra pas s'opposer à la vente. En revanche, soyez vigilant lors de la signature du bail : une clause du contrat peut vous interdire de céder le bail seul, sans le fonds de commerce. Notez toutefois que cette interdiction ne s’appliquera pas si vous partez à la retraite.

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