Résiliation d'un bail rural par le propriétaire : ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce qu'un bail rural ou bail de fermage agricole ?

Un bail rural, ou bail à ferme, est un contrat par lequel le propriétaire (le bailleur) d’un terrain agricole ou d’une exploitation met à la disposition d’une personne physique (le preneur) ou personne morale sa propriété à titre onéreux. Généralement, la durée d'un bail rural est de 9 ans et se renouvelle automatiquement si le preneur ne renonce pas à son droit au renouvellement.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que dans certains cas précis, encadrés par le code rural. De la même manière, mettre fin à un bail rural ne peut se faire que dans certaines situations. 

Propriétaire agricole : quels motifs pour résilier un bail à ferme ?

1. En cas de faute du preneur 

Le propriétaire peut demander la résiliation d'un bail, par assignation du locataire devant le tribunal paritaire des baux ruraux dès lors qu'une faute commise par ce dernier est constatée. En l'occurrence : 

• si 2 défauts de paiement du fermage persistent 3 mois après 2 mises en demeures par lettre recommandée avec avis de réception ; 
• si les agissements du preneur compromettent la bonne exploitation du terrain loué ; 
• si le preneur ne respecte pas les clauses environnementales en vigueur (par exemple, la préservation de la ressource en eau ou protection de la biodiversité, etc.) ; 
• en cas de sous-location ou de cession irrégulière du bail ; 
• en cas de manquement à l'obligation d'information du bailleur dans le cas de mise à disposition de biens loués, d'échange de jouissance. 

2. En cas de changement de destination des terres 

Le bailleur peut également choisir de mettre fin au bail rural s'il souhaite changer la destination des terres exploitées. La résiliation intervient de plein droit, à condition qu’il existe un plan local d’urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieux.

Ainsi, le bail rural peut être résilié dans deux cas :

• lorsque les parcelles louées deviennent constructibles et que le propriétaire s'engage à construire dans les 3 ans. Il peut également décider de reprendre une partie des terres pour construire une habitation pour un membre de sa famille, ou bien ajouter des dépendances à une habitation existante.
• en cas de destruction partielle ou totale des biens loués par cas fortuit, comme un événement climatique imprévisible (sauf si le bailleur reconstruit le bâtiment détruit). 

La résiliation est envoyée par acte de commissaire de justice et prend effet 1 an après la notification au preneur. Il doit préciser l'engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination de la parcelle louée.  

3. Décès du preneur

Le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les 6 mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance. Cela est applicable lorsque le preneur décédé ne laisse pas de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d'ayant droit participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des 5 dernières années.

Si ces personnes de la famille du preneur répondent bien à la condition professionnelle d'avoir participé à l'exploitation, le bail se poursuit et son transfert est de droit, le bailleur ne peut donc pas demander la résiliation.

Les conséquences financières de la résiliation du bail rural

1. Les indemnités éventuelles dues au preneur 

Le propriétaire peut être tenu de verser des indemnités au locataire sortant en cas de résiliation du bail rural en cours. L'indemnité d'éviction, calculée en fonction du préjudice subi par le preneur du fait de la résiliation anticipée, est la plus fréquente. Elle vise à compenser la perte de revenu que l'agriculteur aurait pu dégager jusqu'à la fin du bail. Par ailleurs, si le preneur a apporté des améliorations au fonds loué, cela lui donne droit à une indemnité d'amélioration. 

2. Les frais de procédure 

En cas de résiliation judiciaire (acte d'huissier ou de commissaire de justice), le propriétaire devra assumer les frais de justice et les honoraires d'avocat dès lors qu'il intervient dans la procédure de résiliation. 

3. L'impact fiscal pour le propriétaire 

Les indemnités versées par le bailleur au preneur peuvent avoir des implications fiscales. Elles peuvent être soumises au régime des plus-values professionnelles. De plus, la résiliation du bail peut entraîner un changement du régime fiscal des terres et de ses parcelles, notamment si leur destination est modifiée (passage de terres agricoles à constructibles). 

Quelles sont les alternatives à la résiliation ?

1. La négociation à l'amiable

Il est possible de résilier un bail à l'amiable dans la mesure où les deux parties souhaitent y mettre un terme d'un commun accord. Le bailleur et le preneur doivent convenir de modalités de résiliation (date de fin du bail, montant d'une potentielle indemnité d'éviction, les biens concernés, etc.). Les deux partis doivent formuler par écrit une convention de résiliation amiable afin de constituer une preuve en cas de contestations futures. La résiliation peut être totale ou partielle. 

2. La cession du bail rural

En principe, la cession du bail rural est interdite. Elle est uniquement possible dans les conditions d'une cession intra-familiale, avec l'accord du bailleur. Le preneur locataire peut ainsi céder son bail, uniquement aux personnes suivantes : 

• ses descendants (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant), majeurs ou émancipés ; 
• son époux, épouse ou partenaire de Pacs qui participe à l'exploitation en tant que co-exploitant, ou conjoint collaborateur. 

Bailleur de terres agricoles : pensez à l'assurance protection juridique 

L'assurance protection juridique peut couvrir les potentiels frais engagés par le propriétaire bailleur en cas de litige avec le preneur, notamment lors d'une résiliation de bail. Elle peut couvrir les honoraires d'avocat et les frais de justice, permettant au propriétaire de défendre ses intérêts sans craindre l'impact financier d'une action en justice. Elle offre également une assistance juridique, fournissant conseils et informations sur les démarches à entreprendre. 

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Pour toute information complémentaire sur la résiliation d'un bail rural : 

Résiliation du bail rural - Service Public 

Contrat de bail rural - Service Public 

Cession du bail rural - Service Public