Baux commerciaux : précisions sur les charges du locataire et du bailleur

Comment faire la répartition des charges locatives ?

Depuis 2014, bailleur et locataire ne peuvent plus s'entendre librement sur la répartition des charges dues. La loi Pinel ne le permet plus : ce dispositif a été mis en place afin que le régime des baux commerciaux soit enfin clarifié et réglementé.

Désormais, il est dit que tout contrat de location doit comporter « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

En quoi consiste l’inventaire des charges dans le cadre d’un bail commercial ?

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit désormais figurer au contrat de bail et ce, dès sa signature.

Ces charges sont composées comme telles :

• charges au sens strict, c'est-à-dire les prestations offertes par le propriétaire ;
• réparations ;
• charges imposées par la réglementation ;
• entretien ;
• impôts et taxes locatives.

Le bailleur est tenu chaque année de communiquer un récapitulatif de cet inventaire, incluant un décompte de régularisation.

Important. Dans un ensemble immobilier avec plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires. Cette répartition des charges se fait au prorata des surfaces exploitées.

Quelle est la liste des charges à payer par le locataire ?

Le décret fait notamment la distinction entre les charges et impôts liés à l’occupation des locaux, qui incombent au locataire, et ceux liés à la propriété, qui incombent au bailleur.

Ainsi, les locataires doivent notamment prendre à leur charge :

• les frais d’eau, d’électricité, de gaz ;
• les dépenses d’équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes, etc.) ;
• les dépenses d’entretien et de réparation courantes (peintures, papiers peints, sanitaires, volets extérieurs, etc.) ;
• certains travaux d’embellissement.

Si une clause du bail commercial le prévoit, le locataire peut être amené à devoir payer certains impôts :

• les taxes locales (voirie, enlèvement des ordures ménagères) ;
• la taxe foncière ;
• les taxes additionnelles à la taxe foncière.

Si rien n’est spécifié dans le contrat de bail, ces taxes sont entièrement à la charge du bailleur.

Quelles sont les charges à payer par le bailleur  ?

Les charges suivantes sont payées par le bailleur :

• les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture (article 606 code civile) ;
• les dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations ;
• les honoraires liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble ;
• les impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) et la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)) ;
• la taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France sont normalement à la charge du propriétaire. Comme indiqué ci-dessus, ces taxes peuvent être mises à la charge du locataire.

Comment refacturer la taxe foncière au locataire bail commercial ?

Dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel, il est possible pour le propriétaire de faire supporter le coût de la taxe foncière à son locataire. Pour ce faire, une clause explicite doit figurer au bail : elle doit stipuler expressément laquelle des parties (en l'occurrence, le locataire) supporte la charge de la taxe foncière.

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