Les avantages des baux de courte durée
Publié le 30/10/2018
Il est possible de louer un bien professionnel sans signer de bail commercial. La loi prévoit un système de dérogation. Il existe en effet deux alternatives aux baux commerciaux : la convention d'occupation précaire et le bail de courte durée. Chacun d'entre eux permet notamment de payer un loyer...
Qu'est-ce qu'une convention d'occupation précaire (COP) ?
Spécificités : la COP n'est pas un bail
La convention d'occupation précaire doit être justifiée par des circonstances particulières :
- Vente du local
- Démolition ou rénovation du bien
- Expropriation en cours, etc...
La COP est une création jurisprudentielle.
De manière générale, les tribunaux admettent la validité d'une convention d'occupation précaire sous trois conditions :
- Elle doit avoir un motif légitime.
- Sa durée doit être réduite dans le temps.
- Et l'occupation du bien doit se faire en contrepartie d'un loyer dont le montant est largement inférieur aux prix du marché.
La durée d'une convention d'occupation précaire est variable. Elle ne relève pas du choix du loueur ou du locataire. Sa date reste indéterminée ; elle est liée aux conditions particulières énoncées précédemment.
La requalification en bail
Une convention d'occupation précaire peut être requalifiée en bail commercial si un juge estime qu'elle a été signée pour passer outre les obligations des baux commerciaux.
Ainsi, aucune COP n'a de raisons d'être signée si aucune menace ne pèse sur la location pérenne du bien.
Qu'est-ce qu'un bail de courte durée ?
Il relève de l'article L. 145-5 du Code du commerce. Il s'adresse en particulier aux personnes souhaitant louer temporairement des bureaux.
Il est également appelé « bail dérogatoire »
Spécificités
Il est possible de signer d'affilée plusieurs baux de courte durée.Mais la durée du ou des baux ne peut dépasser 2 ans au total. Le contrat de bail doit nécessairement préciser qu'il s'agit d'un bail de courte durée pour bien se distinguer des caractéristiques des baux commerciaux.
À défaut de preuve écrite, la durée du bail serait alors de 9 ans.
À noter qu'il est interdit de signer un bail de courte durée après l'existence d'un bail commercial.
Que se passe-t-il au terme du bail ?
Pour le locataire
Au terme des deux ans de location, le locataire doit quitter les lieux.
Il ne peut prétendre au versement d'une indemnité d'éviction, sauf conditions particulières stipulées dans le contrat de bail.
Pour le propriétaire
Il n'a pas à informer le locataire qu'il doit quitter les lieux à la fin du bail, sauf si cette démarche est mentionnée dans le contrat de bail.
Si le locataire ne part pas de lui-même
Le contrat de bail est alors automatiquement transformé en un nouveau bail de 9 ans appliquant les caractéristiques des baux commerciaux.
Le montant du loyer sera calculé en fonction de la valeur locative du bien.
Attention!
Un bail de courte durée est souvent appelé à tort un « bail précaire » ou un « bail de 23 mois ».
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