Immobilier : est-il intéressant de vendre en viager ?

Vendre sa maison en viager c'est quoi ?

Le viager est une opération immobilière qui permet de conserver l’usage de son bien tout en bénéficiant de revenus complémentaires, sous la forme d’une rente, versée jusqu’à son décès. Comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, la vente en viager ne peut se faire que par un acte authentique établi par un notaire.
 

Comment marche la vente en viager ?

La vente en viager repose sur un mécanisme précis. Le propriétaire (crédirentier) cède son bien à un acquéreur (débirentier) en échange d'une rente viagère, versée périodiquement jusqu'au décès du crédirentier. Cette rente peut être accompagnée d'un bouquet, une somme versée au moment de la signature de l'acte de vente.

La vente en viager entraîne un transfert de propriété immédiat. C'est un contrat aléatoire, car la durée de paiement de la rente est incertaine, dépendant de la durée de vie du crédirentier.

Le viager consiste donc à transférer la propriété de votre bien immobilier à un tiers. En contrepartie, celui-ci doit vous verser une rente jusqu'à votre décès ou jusqu'au décès de votre conjoint. Ce n'est qu'à votre décès ou celui de votre conjoint que l'acquéreur pourra bénéficier de la pleine propriété du bien.
 

Viager libre ou viager occupé ?

Il existe 2 types de vente en viager :

• la vente en viager libre : vous permettez à votre acquéreur d'occuper le bien que vous lui vendez ; vous n'avez donc plus le droit d'usage de votre bien.
• la vente en viager occupé : vous conservez un droit d'habitation jusqu'à votre décès. Il faut alors penser à prévoir la répartition des charges dans le contrat de vente : généralement, le vendeur s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation du bien immobilier, alors que l'acheteur règle les réparations importantes et la taxe foncière.
   

Comment calculer le montant d’une rente en viager ?

Son montant est fixé librement entre les parties : il dépend à la fois de la valeur du bien, de l'âge du vendeur et de son espérance de vie. Les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires communiquent généralement des barêmes auxquels se référer.

Afin de préserver votre pouvoir d'achat en tant que vendeur, une clause d'indexation peut être prévue. L'indice retenu en général est celui des prix à la consommation des ménages fournis par l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).

Le montant de la rente dépend aussi du versement ou non d'un bouquet (somme d'argent versée au moment de la vente). Plus cette somme est élevée, moins la rente sera importante. Jamais obligatoire, mais prévu en pratique, le bouquet est librement fixé par un accord entre vendeur et acheteur. 
 

Quels sont les avantages du viager pour le vendeur du bien ?

Un complément de revenus assuré
Grâce à la rente en viager, vous bénéficiez de revenus réguliers qui vous permettent d'améliorer votre qualité de vie ou de compléter votre pension de retraite.

Des économies d'impôts importantes
Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital issus des rentes viagères est soumise à l'impôt sur le revenu (catégorie des traitements, salaires et pensions). Ce pourcentage varie selon l'âge du vendeur au moment où est perçue la rente. Il est de : 

• 70 % pour les moins de 50 ans, 
• 50 % entre 50 et 59 ans inclus,
• 40 % entre 60 et 69 ans inclus,
• 30 % pour les plus de 69 ans.

Une transmission de patrimoine facilitée
Un bouquet vous a été versé au moment de la vente ? Vous pouvez le transmettre à vos enfants et petits-enfants dans le cadre d'une donation, tout en bénéficiant d'un abattement fiscal de 159 325 €.
 

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Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ?

Vendre en viager à un membre de sa famille est parfaitement envisageable. En revanche, si l’opération concerne l’un de vos enfants, le reste de la fratrie pourra exiger une compensation financière lors de la succession. 
 

Quelles précautions prendre ?

Dans le cadre d'une vente en viager, le vendeur ne peut savoir à l'avance pendant combien de temps il percevra la rente, la durée dépendant de sa propre espérance de vie.  

Des « garde-fous » existent pour sécuriser l'opération :

• le vendeur peut demander le versement d'un bouquet au moment de l'acquisition pour plus de sûreté,
• l'annulation de l'acte peut être sollicitée par les héritiers si le vendeur décède par maladie dans les 20 jours suivant la vente ou à condition d'apporter la preuve qu'au jour de la vente, l'acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur,
• un décès par accident ne peut remettre en cause le contrat de vente.
   

 Quels sont les pièges d'une vente en viager ?

La vente en viager présente des risques qu'il est crucial de connaitre. Le principal piège est le mauvais calcul du bouquet et de la rente selon votre âge et votre état de santé. Une mauvaise évaluation de ces deux éléments peut entraîner un déséquilibre financier pour le vendeur ou l'acheteur. Il est donc recommandé de se faire aider par un professionnel (notaire ou expert immobilier) lors de l'établissement de ces montants.

Un autre piège fréquent est la solvabilité de l'acheteur. Si l'acheteur ne parvient pas à payer la rente, le vendeur peut se retrouver dans une situation financière délicate. Il est donc essentiel de s'assurer de la solvabilité de l'acheteur avant de conclure la vente.  Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut faire ajouter dans l'acte de vente une clause résolutoire qui l'autorisera à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont pas versées par le
débirentier. Il est aussi possible d'ajouter une clause pénale qui lui permettra de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.

Enfin, la répartition des charges et des travaux peut également constituer un piège. La répartition des charges d'entretien courant et des grosses réparations doit être clairement définie dans le contrat pour éviter toute confusion ou litige ultérieur.

Si cela n'a pas été prévu, le vendeur qui conserve l'usage de son bien devra payer les 
petites réparations et l'entretien courant du logement, les factures d'énergie, la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères. En revanche les grosses réparations seront à la charge de l'acheteur.

En revanche en cas de viager libre, toutes les charges (factures d'énergie, taxes foncières...), l'entretien courant et  les réparations seront à la seule charge de l'acheteur.

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