Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière familiale ?
La Société Civile Immobilière familiale est une structure juridique non commerciale, constituée par les membres d’une famille qui possèdent un bien immobilier en commun.
Régie par le Code civil, elle se distingue d'une SCI classique par son caractère exclusivement familial. Par exemple, des grands-parents peuvent créer une SCI avec leurs petits-enfants pour acheter une maison de vacances.
Cette structure fonctionne grâce à un système de parts sociales. Chacun apporte sa quote-part à la société, qui est ainsi seule propriétaire du bien. En contrepartie, chaque membre, devenu associé de la SCI, reçoit des parts sociales de la SCI.
Quel est l'intérêt de faire une SCI familiale ?
La SCI familiale permet de gérer et de transmettre un patrimoine dans les meilleures conditions. Elle constitue également un moyen de prévenir les aléas liés à une séparation ou une mésentente.
- Faciliter la gestion d’un bien détenu en commun
Lorsqu’un bien immobilier appartient à 2 ou plusieurs personnes, on dit qu’il est indivis. Or le régime juridique de l’indivision trouve ses limites lorsque les propriétaires (frères/sœurs, ex-conjoints...) sont en désaccord sur la vente du bien. En intégrant le logement dans une SCI, chaque associé peut librement céder ses parts, sans obliger les autres à mettre le logement en vente.
- Transmettre un bien de son vivant
Au lieu de transmettre à vos enfants un bien physique, par nature indivisible, vous pouvez décider, avec votre conjoint, de l’intégrer dans une SCI. Pour le transmettre, il vous suffira de procéder à des donations progressives de parts sociales. Vous bénéficieriez ainsi de la fiscalité avantageuse des donations.
Une SCI peut être créée pour protéger en cas de décès le conjoint survivant ou un enfant fragile. Les statuts de la SCI peuvent en effet contenir des clauses qui leur sont favorables : mise à disposition du bien, perception de la moitié des revenus de la SCI, etc.
- SCI et démembrement de propriété
En donnant la nue-propriété de vos parts sociales à vos enfants tout en en conservant l’usufruit, vous facilitez la transmission de votre patrimoine. Vos enfants ne paient des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété. A votre décès, l'usufruit s'éteint et vos enfants deviennent pleins propriétaires, sans formalités à accomplir ni droits à payer. Attention toutefois, car la valeur des droits de donation varie selon l'âge du donateur-usufruitier : plus celui-ci est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante. Vous avez donc tout intérêt à effectuer une donation avec réserve d'usufruit le plus tôt possible.
Comment créer une SCI familiale ?
Rapprochez-vous de votre notaire pour faire établir les statuts qui régissent le fonctionnement de votre future SCI. Leur rédaction est assez libre, mais il est important d’y insérer certaines clauses, relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant ou limitant le droit de vote aux seuls parents, etc.
Le notaire se chargera ensuite de réaliser toutes les formalités nécessaires à la création de votre SCI : publicité légale, inscription au Centre de formalité des entreprises, etc.
Qui dirige la SCI familiale ?
Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes. Les décisions les plus importantes sont généralement prises lors d’une assemblée générale, selon la majorité fixée par les statuts. Dans une SCI constituée entre parents et enfants, et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée. Elle cesse à leur décès, ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.
Quels sont les avantages d'une SCI familiale ?
La SCI familiale permet une optimisation fiscale significative grâce à la déduction des charges liées aux travaux et à l'entretien du bien immobilier. Les associés bénéficient d'une réduction de la base imposable sur leurs revenus fonciers.
Un autre atout majeur réside dans la possibilité de moduler la répartition des parts sociales selon les apports de chacun. Cette flexibilité s'avère particulièrement utile lors d'investissements familiaux où les capacités financières diffèrent.
La structure offre également une protection renforcée du patrimoine familial face aux créanciers personnels des associés. Ces derniers ne peuvent saisir directement le bien immobilier appartenant à la SCI, préservant ainsi l'intégrité du patrimoine.
Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?
La gestion d'une SCI familiale exige une rigueur administrative constante. Les obligations comptables requièrent la tenue méticuleuse des comptes et la production de bilans annuels.
La responsabilité des associés n'est pas limitée au montant de leurs apports. En cas de difficultés financières, leurs patrimoines personnels peuvent être engagés pour rembourser les dettes de la société.
L'interdiction d'exercer des activités commerciales restreint certaines opportunités. Par exemple, la location meublée ou l'achat-revente régulier d'immeubles sont proscrits. Les prises de décisions communes peuvent aussi ralentir la gestion quotidienne, notamment lors de travaux ou de changements importants nécessitant l'accord des associés.
Quels sont les impôts à payer pour une SCI familiale ?
Par défaut, la SCI familiale relève du régime de la transparence fiscale. Les associés déclarent leur quote-part des revenus fonciers dans leur impôt sur le revenu, selon le barème progressif.
La société peut opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les bénéfices sont taxés au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € et 25 % au-delà. Les associés sont ensuite imposés sur les dividendes distribués.
Une déclaration spécifique (formulaire 2072) doit être transmise chaque année au service des impôts. La SCI reste redevable de la taxe foncière sur les biens immobiliers qu'elle détient.
Comment se constituer une SCI familiale à l'aide d'un emprunt immobilier : conditions et garanties ?
Une SCI familiale peut également être créée pour constituer un patrimoine immobilier. Le bien peut alors être acquis à l’aide d’un prêt immobilier souscrit par la SCI, ou grâce à l’apport des associés. La capacité d'emprunt d'une SCI repose sur la solvabilité de ses membres. Les banques examinent minutieusement les revenus et le patrimoine de chaque participant avant d'accorder un financement.
Pour sécuriser le prêt, les établissements bancaires requièrent plusieurs types de garanties financières. Une hypothèque sur le bien acheté constitue la protection la plus courante. Les membres doivent également souscrire une assurance décès-invalidité individuelle.
Le montant du crédit varie en fonction de l'apport personnel disponible. Un apport substantiel rassure les prêteurs et permet d'obtenir des taux plus avantageux. La durée maximale du remboursement s'étend généralement sur 25 ans, avec des mensualités calculées sur les revenus locatifs prévisionnels et les ressources des membres.
Quelles fiscalité et imposition des prêts en SCI ?
La déductibilité des intérêts d'emprunt représente un avantage fiscal majeur pour les SCI soumises à l'impôt sur le revenu. Les associés peuvent déduire ces intérêts de leurs revenus fonciers personnels, réduisant leur base imposable.
Le recours à l'emprunt permet aussi d'optimiser la transmission patrimoniale. La valeur des parts sociales étant calculée sur l'actif net de la société, l'endettement diminue mécaniquement cette valeur. Les droits de succession s'en trouvent alors allégés.
Un professionnel du droit saura vous conseiller sur le choix du régime fiscal le plus adapté à votre situation. La déduction des charges liées au prêt varie selon que la SCI opte pour l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés.
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