Sur un terrain à bâtir, tout n’est pas forcément destiné à la construction. La surface constructible doit respecter des règles d’urbanisme précises, comme par exemple la séparation entre 2 lots, le recul par rapport à la route, etc. C’est le coefficient d’occupation des sols (COS) qui détermine la densité de construction admise sur une surface constructible, en fonction de sa superficie. Par exemple, sur un terrain de 1 000 m2, dont le règlement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu’à 1 000 m2 x 0,4 = 400 m2 de SHON(1).
Pour connaître et évaluer la surface constructible d’un terrain, commencez par vous renseigner sur la superficie totale du terrain dans le cadastre, consultable en mairie, au centre des impôts ou sur Internet. Puis, penchez-vous sur le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune concernée. Ce document, consultable en mairie, vous aidera à déterminer la surface de construction par rapport à la superficie du terrain. Un grand terrain dont la surface constructible reste finalement très réduite n’est peut-être pas une bonne affaire !
La surface constructible d’un terrain majorée de 30 %
Le 6 mars 2012, les députés ont adopté la réforme majorant de 30 % les surfaces constructibles sur un terrain, et cela pendant 3 ans. Cette loi concerne aussi bien la construction de logements neufs que l'extension d’habitations existantes, sous certaines conditions. Par exemple, un immeuble neuf dont le PLU prévoit une hauteur maximale de 15 mètres pourra ainsi mesurer 5 m de plus.