Investissement locatif : faut-il préférer les petites surfaces ?

Certains investisseurs, dotés d’un budget élevé, préfèrent même miser sur 2 studios plutôt que sur un appartement plus grand. Objectif : répartir les risques de vacance et d’impayés !

Et ce n’est pas tout... Les petites surfaces :

• se louent proportionnellement plus cher que les logements plus grands et offrent ainsi un rendement locatif plus élevé,
• sont plus faciles à louer,
• présentent une meilleure résistance en termes de prix en période de crise immobilière,
• se vendent plus rapidement,
• bénéficient d’une taxe foncière moins élevée.

Le turn-over y est plus important, car les locataires sont souvent des étudiants ou des jeunes actifs qui ne restent qu’une année, voire deux. Résultats : un plus grand risque de vacance (même s’il est généralement de courte durée) et des frais de remise en état plus fréquents. En revanche, cela vous permet d’ajuster plus régulièrement les loyers.

Par ailleurs, les locataires des petites surfaces sont parfois sujets à des difficultés financières. Une bonne assurance vous sera donc indispensable pour vous protéger du risque d’impayés.

Enfin, les plus-values, en cas de revente, sont généralement moins élevées que pour les plus grands appartements.

Les petites surfaces présentent également l’avantage de se louer facilement en meublé.

Les baux par exemple sont plus courts (1 an et même 9 mois pour les étudiants), de même pour le préavis (1 mois au lieu de 3). Une souplesse qui plaît au locataire mais aussi au propriétaire ! Vous pouvez par exemple louer le bien 10 mois de l’année à un étudiant et le mettre en location saisonnière pendant les 2 mois d’été.

Si vous louez meublé, vous devez choisir un statut spécifique dépendant du montant des loyers perçus : LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel). Dans les 2 cas, il vous sera possible de déduire certains frais de vos revenus imposables, notamment vos intérêts d’emprunt dans le cas du statut LMNP. Vous pouvez ainsi parvenir à un résultat fiscal nul, voire négatif !

En contrepartie, louer en meublé impose un investissement plus important car il faudra équiper le logement. Mais grâce aux déductions fiscales qui lui sont associées, l’opération peut s’avérer très rentable.