Dispositif Pinel : achat en direct ou via une SCI ?
Publié le 23/10/2024
Vous envisagez d’acquérir un logement locatif en Pinel ? En fonction de vos objectifs, vous pouvez l’acheter soit en direct, soit via une société civile immobilière (SCI). Dans quel cas opter pour l’un ou l’autre ? Le point.
Pourquoi choisir le dispositif Pinel pour un investissement locatif ?
La loi Pinel vous permet d’acheter un logement neuf pour le louer sur 6, 9 ou 12 ans, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
Les taux de réduction fiscale sont dégressifs selon la durée d'engagement de location :
- 6 ans : 9 % en 2024 ;
- 9 ans : 12 % en 2024 ;
- 12 ans : 14 % en 2024.
Cette dégressivité ne s'applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.
Quel plafond maximum de défiscalisation annuel en loi Pinel ?
Le montant de votre investissement en Pinel est plafonné à 300 000 € et 5 500 € par mètre carré. Cet investissement est conditionné au respect de plusieurs critères :
- le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
- le loyer et les revenus du locataire sont plafonnés ;
- le niveau de la performance énergétique requit est minimal ;
- le logement doit être construit dans une zone de location tendue ;
- la durée initiale de location est de 6 ou 9 ans, et peut être prolongée jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
En savoir plus sur le dispositif Pinel.
L’achat en direct pour gérer un logement locatif
Dans une optique purement locative, mieux vaut acheter un logement Pinel en votre nom propre. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, l’investissement locatif peut constituer une bonne source de revenus complémentaires, réduction d’impôts à l’appui.
De plus, avec le dispositifs Pinel et contrairement aux dispositifs précédents, vous pouvez louer votre bien à un proche : parent ou enfant non membre de votre foyer fiscal soumis à un plafond de ressources. De quoi simplifier vos démarches de location !
Le recours à une SCI pour transmettre un patrimoine immobilier
Vous êtes détenteur de plusieurs biens immobiliers que vous souhaitez transmettre à vos enfants ? Il peut s’avérer judicieux d’intégrer vos logements, y compris votre investissement en Pinel, à une société civile immobilière (SCI).
Quels avantages du SCI familiale ?
Au lieu de donner vos biens « physiques » en indivision (bien souvent source de conflits), vous transmettez à chacun de vos enfants, de votre vivant, des parts de cette société, désormais propriétaire de votre patrimoine. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la donation, veillez toutefois à ne pas dépasser le montant de l’abattement en franchise d’impôt, soit 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans.
D’un point de vue successoral, il vous est tout à fait possible de démembrer vos parts sociales pour diminuer le montant des droits dont s’acquitteront vos enfants à votre décès. Pour cela, il suffit de leur transmettre dès à présent la nue-propriété (droit de vendre) des parts de la SCI, tout en conservant l’usufruit (droit de jouir) : vos enfants ne verseront des droits de donation que sur la valeur des parts en nue-propriété. À votre décès, ils recouvrent la pleine propriété de leurs parts sans aucun droit à payer.
Pour les modalités de création d’une SCI et son immatriculation au Centre de Formalité des Entreprises (CFE), rapprochez-vous de votre notaire.
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Acheter ou louer : quelle stratégie adopter ?
Vous avez hérité d’un capital ou vous vous êtes constitué au fil des années une épargne... Est-il préférable de placer cette somme et de rester locataire ou de l'utiliser pour acheter votre résidence principale ? La question se pose d'autant plus dans la période actuelle de baisse des prix de l'immobilier, mais, prudence, pour vous décider de nombreux paramètres entrent en jeu : taux d'intérêt, tensions du marché locatif, frais de gros travaux... Voici quelques pistes pour faire le bon choix selon votre situation personnelle !
