Quelques conseils pour bien acheter dans un lotissement

Il s’agit du morcellement d’un terrain en lots pour y construire des maisons, des locaux industriels ou commerciaux... Le lotisseur, souvent un opérateur immobilier privé, aménage et viabilise le terrain par la construction de rues, le raccordement en eau, électricité, etc.
En achetant dans un lotissement, vous êtes ainsi certain que le terrain est constructible et viable. Mais avant de vous lancer, assurez-vous que la parcelle correspond bien à votre projet !

Combien de constructions le terrain peut-il accueillir ? De quoi sont composés la voirie et les réseaux ? Y a-t-il des espaces verts intégrés ? Le lotissement  prend-il en compte le respect de l’environnement ? Fait-il l'objet d'un projet architectural et paysager précis ? Pour le savoir, consultez le plan du lotissement et intéressez-vous à la qualité du vendeur et de son équipe : bureau d'études, présence ou non d'un paysagiste, d'un géologue, d'un géomètre expert, d'un architecte-urbaniste, etc.

Par ailleurs, demandez au vendeur de vous montrer l’arrêté officiel d’autorisation de lotir : aucune vente ne peut avoir lieu sans ce document.

Renseignez-vous auprès du vendeur sur l’existence d’un règlement de lotissement précisant :

• la destination des constructions (usage privé ou professionnel…),


• la surface hors œuvre nette maximale (SHON) de construction autorisée pour l'ensemble du lotissement et sa ventilation par lots,


• l’emprise au sol, la hauteur et la largeur des façades autorisées,


• l'implantation des constructions par rapport à la voirie et aux limites séparatives,


• l'aspect extérieur des constructions,


• les conditions d’accès de chaque lot,


• les règles de stationnement des véhicules...

Le règlement de lotissement s’applique pendant les 10 ans suivant la délivrance de l'autorisation de lotir. Puis ce sont les règles d'urbanisme du PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou du POS (Plan d’Occupation des Sols) qui prennent le relais... à moins qu'une majorité de colotis demande le maintien du règlement de lotissement.

Comme pour une copropriété, ce document fixe les règles de la vie collective dans le lotissement :

• travaux collectifs incombant au lotisseur,


• obligations des colotis (entretien extérieur des constructions, plantations autorisées...),


• existence ou non de servitudes de droit privé (cour commune par exemple),


• charges à payer,


• activités professionnelles ou commerciales autorisées ou non, etc.

Le cahier des charges doit vous être communiqué avant la signature de la promesse de vente.

Quelles garanties ?

En achetant dans un lotissement, vous bénéficiez automatiquement de la garantie des vices cachés (par exemple, si la nature du sous-sol rend le terrain inconstructible). Elle rend le lotisseur responsable pendant 10 ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements.

Dossier mis à jour le 25/09/2012