Comment aider votre enfant à financer l'achat d'un bien immobilier ?

Don d'argent de votre vivant sans droits à payer

Pour aider votre enfant à financer son achat immobilier, vous pouvez lui faire un don d’argent (chèque, virement, mandat ou espèces), qui lui permettra, par exemple, d’augmenter le montant de son apport personnel pour l'acquisition d'un bien immobilier. Concrètement, vous pouvez lui donner jusqu’à 31 865 € sans droits à payer, à condition que vous ayez moins de 80 ans et que votre enfant soit majeur. Ce don d'argent bénéficiant d'une exonération fiscale peut être versé en une ou plusieurs fois sur une période de 15 ans par un même donateur à un même bénéficiaire.

Une défiscalisation plus importante des dons d'argent avec la loi de finances 2025

Avec la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, une nouvelle exonération fiscale est accordée pour les donations destinées à l'accès à la propriété des enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants. 

Les parents et grands-parents peuvent désormais transmettre jusqu'à 100 000 euros par donateur, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire de la donation (donataire), sans payer de droits de mutation.

Cette mesure s'applique uniquement pour l'acquisition d'un logement neuf ou en construction comme résidence principale. Le bénéficiaire dispose de six mois après la transmission pour concrétiser son projet immobilier.

Une condition majeure s'impose : le bien doit être conservé comme résidence principale pendant au minimum cinq ans. Cette disposition s'applique que le logement soit occupé par le bénéficiaire ou mis en location à un tiers hors du foyer fiscal.

Bon à savoir. Cette mesure est applicable aux sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

Donation ou donation-partage de biens meubles ou immeubles

Autre option, vous pouvez réaliser une donation de biens meubles ou immeubles. Un dispositif fiscalement intéressant puisqu’il permet à chaque parent de donner jusqu’à 100 000 € en franchise de droits, et ce tous les 15 ans.

Prudence toutefois. Si vous décédez au cours de ces 15 années, votre donation sera réintégrée à la succession à sa valeur le jour du décès.

Exemple : Vous avez donné 100 000 € à un seul de vos enfants. Le bien au jour du décès vaut 200 000 €. Votre bénéficiaire devra indemniser ses frères et sœurs à hauteur de 50 % de cette valeur réactualisée (100 000 € donc, et non plus 50 000 €).

Si vous avez plusieurs enfants, vous pouvez opter pour la donation-partage. Solution idéale, pour éviter les conflits et les mauvaises surprises au moment de la succession.

Cette solution est d'ailleurs plus avantageuse que la donation ordinaire, dans la mesure où elle permet de répartir son patrimoine de son vivant et de figer la valeur des biens au jour de la donation. Ainsi, un enfant dont le bien aurait pris de la valeur n’aura pas à indemniser le reste de la « fratrie ».

Consentir un prêt familial

Une autre possibilité pour aider votre enfant à devenir propriétaire est de lui prêter de l’argent pour l'achat de son bien immobilier. Pour cela, vous pouvez :

• soit rédiger un document sous seing privé (c'est à dire un document directement établi et signé par vous et votre enfant),
• soit avoir recours à un acte notarié.

La 2^e option est préférable, puisqu’elle permet de sécuriser le prêt.

Prêter de l’argent, oui, mais avec ou sans intérêt ? Cela peut paraître surprenant mais mieux vaut appliquer un taux, même minimal, pour éviter que votre prêt gratuit ne soit requalifié en donation. Votre enfant bénéficiaire devrait alors indemniser ses frères et sœurs au jour de la succession.

Dans tous les cas, pensez à faire enregistrer le prêt à la recette des impôts pour lui conférer une date certaine et en justifier la réalité, notamment en cas de contrôle fiscal.

Lire aussi : Le prêt familial dans les règles de l’art

Constituer une Société civile immobilière (SCI)

Enfin, vous et votre enfant pouvez acheter le bien en commun, en apportant chacun votre quote-part à la SCI. Elle seule deviendra alors propriétaire du logement. En contrepartie, vous recevrez des parts sociales que vous pourrez ensuite donner à votre enfant. Le tout dans un cadre fiscal avantageux, puisque la valeur des parts de SCI est minorée de 10 % par rapport à un patrimoine détenu en direct. À la clé : une réduction du montant des droits de donation.

À plus long terme, vous pouvez aussi associer les avantages de la SCI à ceux du démembrement de propriété. En clair, vous transmettrez, en deux temps, vos parts sociales à votre enfant :

• la nue-propriété via une donation, ainsi les droits à payer ne porteront que sur cette fraction des parts ;
• l’usufruit à votre décès pour que votre enfant recouvre la pleine propriété des parts sans aucun droit à verser.

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Source. economie.gouv.fr : donation pour achat résidence principale