Est-il plus rentable de louer ou d'acheter un appartement ?
Deux options s’offrent donc à vous :
- mobiliser une partie ou la totalité de votre capital pour acheter votre logement,
- placer votre argent, le laisser « travailler » et rester locataire.
Une 3e option peut même être envisagée :
- placer intégralement votre argent et devenir propriétaire en souscrivant un emprunt.
Cette dernière option se pose surtout en période de taux d’emprunt bas. Si le taux d’emprunt est inférieur au rendement de vos placements, garder vos investissements en place semble plus intéressant. Toutefois, une étude de votre patrimoine ainsi que de votre situation professionnelle et fiscale sera nécessaire. N’hésitez pas à consulter un conseiller en placement !
Achat ou location ? L'importance de la localisation
Le premier point à prendre en compte est l'état du marché immobilier et locatif local : à Paris, Nice, Bordeaux ou Lyon par exemple, les prix à l'achat restent très élevés malgré le tassement actuel. Outre le prix d’achat il vous faudra tenir compte selon l'endroit où vous achetez du niveau de la taxe foncière ou encore des charges de copropriété, plus élevées en moyenne dans certaines villes.
Louer peut rester intéressant, surtout quand les taux d'intérêt remontent également, renchérissant le coût total du crédit. Surtout, si vous voulez acheter il vous faudra être en CDI et démontrer à votre banquier que le crédit ne représente pas plus du tiers de vos revenus., ce qui n'est pas simple quand les taux d'intérêt remontent (3,50 % brut pour les meilleures offres actuellement, mais certaines jusqu'à 5 % ! ).
Pourquoi acheter plutôt que louer ? Une question de temps long !
Dans tous les cas, si vous voulez acheter, il faudra inscrire votre projet dans la durée, et être certain de rester plusieurs années dans votre nid douillet. Selon le spécialiste de l'évaluation immobilière MeilleursAgents, l’acquisition d’un appartement de 50 m2 ne sera rentable en moyenne en France qu'au bout de 11 ans et 8 mois*, une durée multipliée par trois en deux ans ! Et à Paris l'opération ne sera rentable par rapport à une location qu'au bout de 13 ans...
Selon une autre étude réalisée par Meilleurstaux, même des villes comme Le Mans, Perpignan ou encore Reims ont vu la durée de rentabilisation d'un achat par rapport à une location exploser, passant par exemple pour Reims de 3 ans et 6 mois en 2022 à 19 ans aujourd'hui ! D'auttres villes voient en revanche cette durée se réduire, comme Marseille, Lyon, Orléans, Metz ou Rouen.
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Louer sa résidence principale : une solution flexible... mais précaire
De son côté, la location souffre de plusieurs maux : elle expose à plus de précarité car le propriétaire peut vouloir reprendre son bien pour y loger lui-même ou y loger un proche, Et elle subit les oscillations des prix du marché. La tension actuelle sur le marché locatif, due à un effondrement de l'offre, a provoqué une forte hausse des prix à la location, particulièrement pour les grands appartements et les maisons. La construction de logements neufs est en baisse, et les restrictions progressives sur la location des passoires thermiques poussent de nombreux propriétaires à vendre plutôt qu'à louer. De nombreux biens sont de plus proposés meublés, ce qui permet aux propriétaires d'augmenter plus facilement leurs prix, mais réduit aussi l'offre globale de logements...
Mais la location a aussi des atouts indéniables, en premier lieu la possibilité de bouger facilement pour se rapprocher de son emploi ou adapter son logement à la situation du ménage qui évolue. Dans les grandes villes elle permet le plus souvent de bénéficier, à mensualité égale, d’une surface plus grande pour vivre, surtout lorsque les loyers sont encadrés.
Enfin, vous payez moins d'impôts : pas de taxe foncière et depuis le 1er janvier 2018 les locataires ne payent plus de taxe d'habitation.
Immobilier : faut-il acheter ?
Acheter son logement c'est, comme le dit l'adage commun, "ne pas jeter l'argent par les fenêtres" et réaliser une épargne forcée qui permettra aussi de compenser la baisse de vos revenus à la retraite. Le patrimoine ainsi constitué pourra aussi être vendu si vous le souhaitez, en bénéficiant de l'exonération de la taxe sur la plus-value immobilière s'il s'agit de votre résidence principale ou que vous détenez le bien depuis plus de 30 ans. Si vous êtes redevable de l’IFI (mpôt sur la Fortune Immobilière), la résidence principale bénéficie par ailleurs d’un abattement de 30 % de sa valeur.
Autre avantage de l'achat : le coût du crédit est fixe et vos mensualités de remboursement n'augmentent pas dans le temps, contrairement aux loyers qui sont révisés régulièrement par le biais de l'IRL (Indice de Référence des Loyers).
Etre propriétaire c'est aussi pouvoir personnaliser librement votre logement, casser des cloisons si cela vous chante !
Achat ou location : bien intégrer tous les frais !
Lorsque vous ferez vos calculs, les frais devront être soigneusement pesés, en particulier les frais de notaire ou encore les grosses réparations qui incombent au propriétaire mais pas au locataire. Un ravalement à venir ou de gros travaux dans une copropriété peuvent alourdir sévèrement la facture de l'apprenti propriétaire... En outre, si la loi Climat de 2021 qui impose de nouvelles obligations liées à la performance énergétique des logements ne s'applique pas au propriétaire occupant, en retirant du marché de la location les logements mal isolés à partir de 2025 elle poussera inévitablement les propriétaires à réaliser des travaux de mise en conformité à moyen terme.
Enfin la taxe foncière que paient les propriétaires a un impact non négligeable et elle a très fortement augmenté dans les grandes villes ces dernières années (+63% à Paris entre 2022 et 2023 !).
Est-ce qu'il vaut mieux être locataire ou propriétaire ?
Vous le voyez, cela dépend de nombreux facteurs... Pour vous aider à savoir si vous devez acheter ou louer, vous pouvez utiliser le calculateur de la finance pour tous, un site proposé par l’Institut pour l’éducation financière du public. Il permet de comparer les dépenses courantes, la valeur du capital obtenu à l'issue de la durée choisie et le montant de l’épargne que vous aurez pu placer en restant locataire.
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