Vendre votre habitation en direct : quelles précautions devez-vous prendre ?

Faire les diagnostics immobiliers obligatoires

Avant toute publication de vente immobilière, pensez à faire établir les diagnostics immobiliers obligatoires qui serviront à informer l’acquéreur de l’état de votre habitation en toute transparence. Ceux-ci diffèrent selon votre type d’habitation, une maison individuelle ou un logement en copropriété (maison ou appartement). Vous êtes libre de choisir votre diagnostiqueur (ou plusieurs) mais privilégiez un professionnel certifié. Un annuaire en ligne est à disposition.

Bon à savoir. Les tarifs des diagnostics immobiliers ne sont pas réglementés. N’hésitez pas à comparer les prix.

Notez aussi que les diagnostics immobiliers n’ont pas tous la même durée de validité. Si vous vendez votre logement une ou deux années après l’avoir acquis, vous aurez à refaire un état des risques et pollutions, valable seulement 6 mois. En revanche, le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a une durée de validité de 10 ans, peut être encore valable.

À savoir. La loi Elan impose de remettre à l’acquéreur un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien pour les logements neufs dont le permis de construire a été déposé depuis le 1^er janvier 2020. Pour les logements anciens, la mesure entrera en vigueur à partir du 1^er janvier 2025. Les contenus n’ont cependant qu’une valeur informative.

L’ensemble des diagnostics et informations sont regroupés dans le Dossier de diagnostics techniques (DTT) à annexer à la promesse ou au compromis de vente.

Estimer votre bien immobilier au juste prix

Commencez par vous informer sur les prix de vente de biens immobiliers équivalents dans votre localité en consultant les annonces immobilières. Toutefois, leurs prix ne correspondent pas forcément au prix de vente final, qui a pu être négocié. Attention à ne pas surestimer votre prix de vente. Les spécialistes de l’immobilier recommandent de vendre au prix du marché.

Pour avoir une vue plus précise des prix de transactions récentes, vous pouvez consulter les bases de données immobilières du notariat, qui donnent accès aux prix au m² et aux dernières ventes immobilières réalisées sur tout le territoire français.

Autre source à disposition : le site Demande de valeur foncière élaboré par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Il fournit les données foncières, dont le prix des transactions immobilières intervenues en France au cours des cinq dernières années. Les données proviennent des actes notariés et des informations cadastrales.

Soigner votre annonce immobilière

L’annonce immobilière est votre premier contact avec les acheteurs potentiels. D’où l’importance de la préparer avec soin.

Rédigez un descriptif précis avec les principales caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces…) et mettez en avant ses principaux atouts pour capter l’attention, comme "appartement spacieux sans vis-à-vis", "maison familiale avec vue sur mer". Indiquez quelques éléments sur la localisation et l’environnement : proches commerces et écoles, à 5 min de la gare, quartier résidentiel… Ceci tout en restant clair et concis. Et pour attirer l’œil, intégrez des photos de bonne qualité, avec un angle valorisant et un éclairage naturel. L’objectif est de donner envie de visiter votre logement tout en essayant de rester transparent et honnête sur ses points négatifs aussi.

Se dégager du temps pour les visites et présenter votre bien immobilier sous son meilleur jour

Dans le milieu immobilier, les professionnels ont l’habitude de faire visiter les biens : cela prend du temps et les visites peuvent s’enchainer. Il faut avoir conscience que cela vous occupera c’est pourquoi il vaut mieux prévoir du temps et de la disponibilité pour vendre votre bien en direct.

Par ailleurs, les agents immobiliers ont coutume de dire que l’acheteur se décide dans les 90 premières secondes lors de sa première visite d’un bien à vendre. Veillez donc à mettre votre bien sur son 31 le jour des visites. De simples arrangements peuvent favoriser une meilleure impression de votre logement. Faites les petites réparations nécessaires et soignez les finitions, par exemple : changer une ampoule grillée, remettre une barre de seuil, combler une petite fissure... voire rafraîchir certaines peintures.

Plus vous montrerez que votre logement est bien entretenu, meilleures seront vos chances de le vendre rapidement et au prix demandé. Le jour des visites, pensez aussi à enlever le mobilier trop encombrant et la déco personnalisée. L’acquéreur doit pouvoir se projeter pour y vivre immédiatement. N’oubliez pas d’entretenir vos extérieurs : entrée, balcon ou jardin si vous habitez en maison.

Préparer votre dossier de vente

À la signature du compromis de vente devant un notaire ou sans notaire (sous seing privé), vous aurez à fournir un certain nombre de documents :

• le titre de propriété (acte de vente notarié) ;
• le dossier de diagnostics techniques ;
• la taxe foncière ;
• pour les logements en copropriété, des pièces informant sur l’organisation et la situation financière de cette dernière sont imposées par la loi Alur, notamment le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblées générales et l’état de vos comptes au sein de la copropriété (montant de fonds de roulement et des avances pour provision).

Vous pouvez obtenir les documents sur la copropriété auprès de votre syndic.

À noter. Le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acheteur, avec un droit de rétractation de 10 jours. En alternative, vous pouvez opter pour la rédaction et signature d’une promesse de vente, qui n’engage que le vendeur à un prix convenu avec l’acheteur. En contrepartie, ce dernier verse une indemnité d’immobilisation représentant entre 5 % et 10 % du prix de vente. S’il se rétracte, elle vous sera acquise.

Attention. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivants la signature.

À lire aussi : Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location

Sources :

• Bases de données immobilières du notariat
• Loi Elan