Qu’est-ce que la valeur verte dans l’immobilier ?

Quelle est la définition de la valeur verte selon l'ADEME ?

Selon l'ADEME, Agence de la transition écologique, agence française de la transition écologique, la valeur verte est définie comme la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier obtenue grâce à une meilleure performance environnementale. Autrement dit, un logement doté de performances environnementales supérieures, (soit par exemple, une consommation d'énergie réduite pour le chauffage ou l'eau chaude), peut avoir une valeur immobilière plus élevée qu'un bien similaire mais moins performant sur le plan énergétique. D'où l'importance croissante de l'efficacité énergétique dans le secteur immobilier.

Quel est vraiment l'impact du DPE sur le prix d'un logement ?

Un logement classé A ou B au Diagnostic de performance énergétique (DPE) se vend plus cher qu’un bien classé D, comme l’observe l’étude des Notaires de France qui a passé au crible les ventes de logements anciens en 2022. Plus la consommation énergétique d’un logement est faible, plus la valeur verte est en effet importante. Cette tendance concerne d’ailleurs aussi bien les maisons que les appartements. En Occitanie, une maison classée A-B au DPE, se vend 15 % plus cher qu’un bien classé D. En Bourgogne Franche-Comté, la plus-value atteint 16 % pour un appartement classé A-B par rapport à un bien classé D.

Inversement, les logements dont la consommation énergétique est élevée voient leur prix de vente accuser une baisse par rapport aux logements plus économes. En Provence Alpes Côte d’Azur, une maison classée F-G au DPE se vend 12 % moins cher. Si la moins-value d’une maison a toujours été supérieure à celle d’un appartement énergivore, elle a encore progressé en 2022. C’est le cas en Auvergne Rhône-Alpes et en Bourgogne France Comté avec des décotes respectives de 15 % et 19 % !

Quel lien entre la valeur verte et la décote des logements ? 

Si la décote d’un appartement mal classé au DPE est certes moins importante que celle d’une maison, elle a en revanche augmenté depuis peu. L’impact d’une mauvaise étiquette énergétique est désormais significatif. Cette décote varie en moyenne entre 8 et 10 % dans l’Hexagone pour les logements collectifs.

Si l’impact du DPE sur le montant de la vente des logements est réel, il est en revanche atténué dans les marchés immobiliers tendus. C’est le cas en Ile-de-France. Selon l’étude des Notaires de France, les appartements classés F-G se sont vendus avec une décote de 5 % en petite couronne parisienne. Quant aux logements les plus économes en énergie, la plus-value s’élève à 4 % ! Un impact très limité qui s’explique par la pénurie de biens proposés en Ile-de-France. Les acheteurs privilégiant avant tout la localisation du bien plutôt que sa performance énergétique. 

Quel est le détail du classement de Diagnostic de performance énergétique ?

Le classement du logement de A à G au DPE qui évalue sa performance énergétique s’effectue en calculant la consommation totale d’énergie primaire (CEP), exprimée en kW/m²/an, et les émissions de gaz à effet de serre (EGES), exprimées en kg CO2/m²/an. C’est le plus mauvais score entre la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre qui détermine la classification au DPE.

A : Cep < 70 et EGES < 6

B : 70 ≤ Cep < 110 et EGES < 11

C : 110 ≤ Cep < 180 et EGES < 30

D : 180 ≤ Cep < 250 et EGES < 50 

E : 250 ≤ Cep < 330 et EGES < 70

F : 330 ≤ Cep < 420 et EGES < 100

G : Cep ≥ 420 ou EGS ≥ 100

Logements trop énergivores : quelles restrictions et quelles obligations ? 

Si vous êtes propriétaire d’un logement classé E, F ou G que vous louez, vous devrez envisager des travaux pour améliorer sa performance énergétique. C’est la condition pour pouvoir louer. La loi Climat & Résilience a en effet durci les obligations pour les bailleurs. Les propriétaires d’un logement classé G ne pourront plus louer leur logement à compter du 1^er janvier 2025. Cette interdiction concernera les logements classés F à partir du 1^er janvier 2028. Dernière échéance : les logements classés F à partir du 1^er janvier 2034. Ces interdictions de location ne concernent pas les baux en cours. En revanche, si vous êtes propriétaire de votre résidence principale classée F ou G, vous ne serez soumis à aucune obligation de rénovation. Situation identique si vous achetez un bien classé F ou G

La valeur verte est-elle vraiment un argument de vente ?

Acheteurs et vendeurs intègrent de plus en plus la valeur verte. Selon un récent sondage, le DPE d’un logement est ainsi devenu un critère important pour près de 8 acheteurs sur 10 ! Pour certains acquéreurs, l’achat d’un logement classé F ou G constitue même une opportunité pour bénéficier d’une marge de négociation intéressante avec le vendeur du bien. Les vendeurs ont donc tout intérêt, si leur budget leur permet, à rénover leur logement s’ils ne veulent pas consentir une décote de prix importante. Ce sera d’ailleurs d’autant plus vrai dans les secteurs où l’offre de biens est supérieure à la demande !

Quel est le rôle du notaire dans l'évaluation de la valeur verte ? 

Le notaire joue un rôle central dans l'évaluation de la valeur verte d'un bien immobilier. Il est chargé de vérifier les informations relatives à la performance énergétique du bien et d'authentifier le DPE. Sa connaissance approfondie du marché immobilier lui permet d'évaluer l'impact de la performance énergétique sur le prix de vente.

En tant que conseiller, le notaire guide les vendeurs et les acheteurs dans la prise en compte de la valeur verte lors des transactions. Il peut ainsi orienter sur les mesures d'amélioration énergétique susceptibles de valoriser le bien.

Il participe également à la réalisation d'études notariales sur l'impact de la valeur verte dans l'immobilier. Ces analyses contribuent à une meilleure compréhension du marché et à l'adaptation des pratiques en matière de valorisation des biens énergétiquement performants.

Pour en savoir plus :

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