Quels travaux sont à la charge du locataire ou du bailleur ?

Quels sont les travaux d'entretien à la charge du propriétaire ?

 Le propriétaire est tenu de délivrer un logement en état d’usage d’habitation et de le maintenir en bon état pendant toute la durée du bail, en faisant toutes les grosses réparations (articles 1719 et 1720 du Code civil). 

 Le bailleur doit ainsi prendre en charge :

• les travaux permettant de respecter les critères d’un logement décent à l’entrée dans les lieux du locataire ;
• les travaux de maintien en l’état ou liés à l’entretien normal du bien (volets défectueux, robinetterie vétuste…) ;
  À noter. Dans le cas d’une copropriété, sont également inclus les travaux votés, comme le ravalement de la façade et la réfection de la cage d’escalier.
• l’entretien des toitures et façades végétalisées ;
  À noter. Si le logement est doté d’un jardin, le propriétaire doit tailler ses arbres et veiller à ce que les branches n’aillent pas chez le voisin.
• les travaux d’amélioration des parties privatives (pose de parquet, installation d’une cuisine équipée…) ou communes de l’immeuble (installation d’un digicode, d’un ascenseur…) ;
• les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation des toitures, des murs et planchers, chaudière plus performante…).

Bon à savoir. Les propriétaires bailleurs qui effectuent des travaux de rénovation énergétique permettant au logement de passer de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D au plus tard le 31/12/2025 bénéficient d’un déficit foncier imputable sur le revenu global doublé de 10 700 € à 21 400 € sous condition de maintenir la location pendant au moins 3 ans.

Quels sont les travaux de réparations qui incombent aux locataires ?

Le locataire est chargé des réparations locatives, définies par décret comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations, dont le remplacement d’éléments, consécutifs à un usage normal des locaux et des équipements à usage privatif.

Ces réparations locatives sont énumérées en annexe du décret. Elles concernent toutes les parties intérieures et extérieures du logement, ainsi que les ouvertures (gonds, poignées de portes, vitrages des fenêtres…). Elles comprennent aussi l’entretien des canalisations d’eau et de gaz, des installations de chauffage et d’eau chaude et le ramonage des conduits de chaudière et de cheminée.

De plus, le locataire doit s’occuper de l’entretien et des petites réparations sur les équipements mentionnés dans le bail (réfrigérateur, machine à laver, sèche-linge…).

Le locataire étant responsable des dégradations commises par sa faute, il doit aussi prendre en charge les travaux de réparation liés à un défaut d’entretien ou de mauvaise utilisation des équipements, même s’ils portent sur des éléments dont la réparation et le remplacement sont en principe du ressort du propriétaire, tels que les volets.

En revanche, les travaux de réparation résultant de la vétusté et de la force majeure, impliquant une remise à neuf, ne sont pas à la charge du locataire, mais du propriétaire.

Que faire en cas de problème de prise en charge des travaux de remise en état ? 

Les recours si le bailleur n’effectue pas les travaux à sa charge

 En tant que locataire, vous devez avertir le propriétaire du logement si un dommage apparaît. Si ce dernier ne respecte pas ses obligations, vous avez la possibilité de le mettre en demeure de réaliser les grosses réparations qui sont à sa charge.

Dans le cas où le bailleur ne répond pas ou n’effectue pas les travaux, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice pour tenter un règlement à l’amiable.

 Si la conciliation échoue, vous êtes en droit de saisir le juge :

• par requête ou assignation pour un litige inférieur à 5 000 € ;
• par assignation s’il excède 5 000 € ;
• ou par référé en cas d’urgence (dommage imminent ou trouble manifestement illicite).

Attention. Vous devez néanmoins continuer de payer votre loyer, sous peine de vous mettre en faute si vous décidez d’interrompre vos règlements le temps de parvenir à une solution.

 Le juge des contentieux de la protection a deux possibilités :

• contraindre le propriétaire à exécuter ses obligations ;
• ou vous autoriser à effectuer vous-même les travaux, à charge du propriétaire de les rembourser voire de payer en plus des dommages et intérêts (pour trouble de jouissance).

Les recours si le locataire n’effectue pas les travaux à sa charge

Si le droit de visite n’est pas prévu par une clause du bail, en tant que propriétaire, vous devez demander l’accord du locataire pour visiter le logement loué et vous entendre avec lui pour fixer un rendez-vous afin de vérifier l’état d’entretien du bien. Si vous constatez, lors de votre visite, un mauvais entretien, vous pouvez avertir votre locataire de la possibilité d’utiliser son dépôt de garantie pour effectuer les réparations et les remises en état nécessaires à la fin du bail.

Si votre locataire ne se reprend pas, vous pouvez saisir le juge pour l’obliger à entretenir le logement. En dernier recours, si les manquements sont très importants, la loi du 6 juillet 1989 vous autorise à résilier le bail pour motif légitime et sérieux, en lui notifiant au moins six mois avant l’échéance du contrat.

Quand prévenir votre assureur habitation en cas de travaux ?

Pendant le chantier, la garantie dommages aux biens de l’assurance habitation couvre les risques de sinistre, tels qu’un incendie ou un dégât des eaux, selon les conditions prévues dans le contrat.

À la fin du chantier, l’assureur doit être informé des circonstances nouvelles pouvant modifier les risques liés au logement dans les quinze jours suivant la fin des travaux (article L113-2 du Code des assurances).

Le propriétaire doit ainsi déclarer les travaux apportant des modifications au logement loué pour adapter la couverture de son assurance habitation : 

• agrandissement de la surface ;
• division d’une grande pièce en deux plus petites (ou l’inverse) ;
• installation de chambres dans les combles ;
• aménagement d’une véranda, d’un garage ou d’un sous-sol ;
• construction d’un abri de jardin ou d’une piscine.

 Une garantie optionnelle permet de protéger les installations extérieures fixées au sol (fontaine, place de stationnement, jacuzzi…) ainsi que les meubles et accessoires (table et chaises de jardin, parasol…) contre les risques de sinistre (incendie, dégât des eaux, vol…).

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 Sources :

• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31697
• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31699
• https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/location-vide/droits-et-obligations/
• https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/location-vide/recours-en-cas-de-litige/