Terrain à bâtir : quand faut-il prévoir une étude de sol ?

Détecter les risques de mouvement de terrain

L’étude de sol, mise en place par la loi Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018, concerne la vente d’un terrain à bâtir et la construction dans les zones argileuses, sujettes à des risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et réhydratation des sols. Elle vise à informer l’acquéreur et le constructeur des risques potentiels à prendre en compte pour sécuriser les constructions. Les retraits et apports massifs d’eau provoquent des fissures et fragilisent la solidité des maisons individuelles en particulier.

Ce nouveau diagnostic est entrée en vigueur au 1^er octobre 2020,  les deux arrêtés précisant le contenu de l’étude de sol et les zones d’exposition aux mouvements de terrain des sols argileux ont été publiés en août 2020.

Une étude de sol pour vendre, une autre pour construire

En pratique, la loi prévoit 2 types d’étude géotechnique :

• Une étude préalable pour la vente d’un terrain non bâti constructible 

L’étude préalable identifie les risques géotechniques du terrain et définit les principes de construction permettant de prévenir le risque. Elle doit être annexée à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, elle doit être jointe au cahier des charges.

Cette étude, à la charge du vendeur, est valide pendant 30 ans en l’absence de remaniement de sol et suit les ventes successives du terrain sur toute la période.

Bon à savoir. La vente d’un terrain à bâtir dans un secteur où les dispositions d’urbanisme ne permettent pas la construction de maisons individuelles n’est pas concernée.

• Une étude de conception pour la réalisation de travaux de construction

Elle prend en compte l’implantation, les caractéristiques du bâtiment et prescrit des dispositions de construction adaptées à la nature du sol. Elle est requise seulement si la construction affecte les fondations ou la structure du bâtiment, l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain (hors extension inférieure à 20 m² et désolidarisée de la maison).

Cette étude, à faire réaliser par le propriétaire, ne vaut que pour le projet concerné. Le constructeur est tenu d’en suivre les recommandations ou, à défaut d’étude fournie, de mettre en œuvre les techniques particulières de construction définies par un arrêté. 

Un diagnostic à réaliser dans les zones les plus risquées

L’exposition d’une zone au risque de mouvement de terrain est évaluée à partir de plusieurs critères :

• la dominante argileuse du sol ;
• la composition minéralogique des matériaux du sol ;
• le comportement géotechnique du sol, sa capacité de variation de volume en phase de retrait (assèchement) et de gonflement (humidification).

Absence d’étude de sol : le droit commun s’applique en cas de litige

Bien qu’obligatoire, si l’étude de sol n’a pas été effectuée ou si elle est périmée, aucune sanction spécifique n’est prévue par la loi. En cas de sinistre lié à un mouvement de terrain, ce sont donc les règles de droit commun qui s’appliquent. La responsabilité civile du vendeur peut être engagée pour cause de vice caché. La responsabilité civile du professionnel (agent immobilier, notaire, diagnostiqueur, etc.) peut aussi être mise en cause au titre de l’obligation de conseil. De son côté, le constructeur risque des sanctions pénales.

Afin de vous protéger davantage, vous pouvez également souscrire une assurance Protection Juridique pour prendre en charge un recours contre le vendeur du terrain en cas de vice caché, par exemple.

Sources :

• Georisques.gouv.fr
• Legifrance.gouv.fr