Augmentation de loyer : quels sont les droits d'un propriétaire ?

Quand le propriétaire a-t-il le droit d'augmenter le loyer de son locataire ?

En principe, le propriétaire d’un logement vide ou meublé peut augmenter le loyer à trois moments bien définis :

• en cours de bail, chaque année à la date de signature du contrat ou celle indiquée dans le bail si une clause de révision annuelle est prévue ;
• à l’achèvement de travaux apportant une amélioration au logement (nouvel équipement à valeur ajoutée, permettant de réduire les dépenses d’entretien et d’explication ou de sécurisation de l’immeuble), engagés à ses frais au cours du bail ; cette majoration de loyer exceptionnelle est convenue avec le locataire via une clause incluse dans le contrat de location ou par un avenant au bail.
• au renouvellement du bail. La révision du loyer est applicable à partir de la demande du propriétaire au cours de l’année suivant la date de revalorisation du loyer d'habitation, de signature ou d’intégration de l’avenant au bail.

Attention. Depuis le 24 août 2022, ces possibilités de révision des loyers sont contraintes par l’interdiction d’augmenter le loyer de logements énergivores classés F ou G au DPE pour les nouveaux contrats de location, le renouvellement ou la reconduction tacite de baux, y compris ceux conclus avant cette date, de logements situés en France métropolitaine (loi de 2021 pour lutter contre le dérèglement climatique).

Les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et Mayotte) appliqueront cette mesure à partir du 1^er juillet 2024 pour les nouveaux contrats de location et à compter du 1^er septembre 2024 pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après des travaux de rénovation.

Quel calcul pour la révision annuel d'un loyer et quel indice de référence des loyers faut-il appliquer pour la location ?

La révision annuelle du loyer d’un logement loué vide ou meublé avec un bail d’habitation se base sur l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. Pour la calculer, le loyer hors charges est revalorisé selon l’évolution de l’IRL entre la date de signature du bail et la date de révision du loyer. Ainsi, l’augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la hausse de l’indice sur la période considérée.

Bon à savoir. La loi sur le pouvoir d’achat d’août 2022 a prévu un plafonnement de la révision des loyers entre octobre 2022 et juillet 2023 à 3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse et à 2,5 % outre-mer.

Cette méthode de révision annuelle du loyer est aussi applicable aux logements situés en zone tendue et soumis à l’encadrement des loyers pour les contrats de location incluant une clause de révision.

Un simulateur est à disposition sur le site de l’administration française pour faciliter le calcul du montant du loyer révisé.

Certains logements sont soumis à d’autres règles de révision et de plafonnement des loyers : les logements régis par la loi de 1948, conventionnés avec l’Anah et les logements sociaux.

De combien le propriétaire peut-il augmenter un loyer au renouvellement du bail ?

Tout dépend du lieu où se trouve le logement. Depuis le 24 août 2022, cela dépend aussi de sa notation au DPE puisqu’il n’est plus possible d’augmenter le loyer des logements classés F ou G, appelés passoires thermiques, à moins de réaliser des travaux de rénovation permettant d’améliorer son classement (A à E).

Si le logement se trouve hors zone tendue

Le propriétaire peut appliquer la revalorisation liée à l’IRL (si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois) et revoir le loyer lorsqu’il est manifestement sous-évalué comparé aux loyers du voisinage pour des logements similaires. Pour cela, le propriétaire doit estimer le montant du nouveau loyer et le proposer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Ce dernier doit donner son accord au plus tard 4 mois avant cette échéance.

À défaut d’accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour trouver un terrain d’entente et, si le désaccord persiste, il est possible de recourir au juge des contentieux de la protection avant la fin du bail.

Si le logement est situé en zone tendue

Les règles générales de l’encadrement des loyers s’appliquent au calcul du nouveau loyer proposé au locataire par le propriétaire. Ainsi, le loyer annuel ne peut être augmenté de plus de :

• 50 % de la différence entre le loyer de référence dans le voisinage et le dernier loyer pratiqué avant le renouvellement du bail (révisé avec l’IRL si cela n’a pas été effectué) ;
• ou, si cette limite est plus élevée, de 15 % du montant des travaux d’amélioration ou de mise aux normes si leur coût est au moins égal à la dernière année de loyer.

Si le logement est localisé dans une ville encadrée par des règles spécifiques

Plusieurs villes et territoires sont soumis à l’encadrement des loyers avec des règles de fonctionnement communes. Au renouvellement du bail, comme à la signature du contrat de location initial, le loyer est encadré par des loyers de référence minoré et majoré, dont les montants varient en fonction :

• du type de location (vide ou meublée) ;
• du nombre de pièces ;
• et de l’époque de construction du logement.

Si le loyer de base (hors charges) est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation du loyer. S’il s’avère supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut agir en diminution du loyer.

À noter. Le loyer à payer peut intégrer un complément de loyer au loyer de base si ce dernier est égal au loyer de référence majoré et si le logement présente des particularités de confort ou de localisation.

Ces règles communes d’encadrement des loyers ont été mises en place à des dates différentes selon les villes et se basent sur des niveaux de loyers référents propres à chaque lieu :

• à Paris, le 1^er juillet 2019 ;
• à Bordeaux, le 15 juillet 2022 ;
• sur le territoire d’Est Ensemble (groupement de 9 villes à l’est de Paris), le 1^er décembre 2021 ;
• à Lille, Hellemmes et Lomme, en mars 2020 ;
• à Lyon et Villeurbanne, le 1er novembre 2021 ;
• à Montpellier, le 1^er juillet 2022 ;
• sur le territoire de Plaine commune (groupement de 9 villes au nord de Paris), le 1^er juin 2021.

Quel loyer faut-il appliquer si le logement a été inoccupé pendant quelques mois ?

Dans le cas d’une nouvelle mise en location après une période d’inoccupation du logement, la révision par rapport au dernier loyer pratiqué dépend de plusieurs paramètres :

• la date de signature du nouveau bail (avant ou après le 24 août 2022) ;
• la durée de vacance de plus ou moins 18 mois ; la révision sur le montant du dernier loyer est possible dans certains cas pour une durée d’inoccupation de moins de 18 mois, au-delà le propriétaire peut dorénavant fixer librement le nouveau loyer seulement si le logement est classé de A à E au DPE.
• la révision du loyer au cours des 12 derniers mois ; la variation annuelle de l’IRL peut être incluse dans le nouveau loyer si la vacance est de moins de 18 mois.
• la réalisation de travaux depuis le départ de l’ancien locataire ;
• la sous-évaluation du dernier loyer.
   

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Sources :

• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311
• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314
• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312