Propriétaires : comment vous défendre en cas de loyers impayés ?  

Réagissez dès le premier loyer impayé

Si vous constatez un retard de paiement du loyer mensuel de votre locataire, contactez-le par téléphone ou par courrier, afin de le relancer. Il s’agit peut-être simplement d’un oubli. 

Si le locataire ne répond pas à votre rappel et que l’incident se reproduit le mois suivant, ne tardez pas à lui envoyer une lettre de mise en demeure incluant un échéancier des sommes dues, en courrier recommandé avec avis de réception.

Dans le cas où le bail contient une clause résolutoire (qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de loyers impayés), prenez contact avec un huissier qui transmettra un commandement de payer au locataire. Cette étape est obligatoire avant de passer à d’autres recours si le locataire n’a toujours pas réglé ses loyers impayés. 

Bon à savoir : Le délai de prescription pour recouvrer les loyers impayés est de cinq ans. Une action judiciaire permet d’interrompre ce délai, ce qui n’est pas le cas d’une lettre de mise en demeure.

Faites jouer vos garanties locatives pour prendre en charge les loyers impayés

En l’absence de réponse ou si votre locataire rencontre des difficultés financières, vous pouvez faire intervenir la personne qui s’est portée caution à la signature du bail. 
Selon l’âge, la situation professionnelle et le taux d’effort de votre locataire (c’est-à-dire la part des revenus qu’il consacre au règlement de son loyer), vous pouvez également mettre en œuvre la garantie Visale, qui permet d’obtenir le règlement des loyers impayés.

À noter. La demande de la garantie Visale est à effectuer par le locataire sur www.visale.fr avant la signature du bail. Une fois son visa certifié obtenu, c’est au tour du propriétaire d’adhérer au dispositif pour recevoir le contrat de cautionnement.  

Bon à savoir : Si vous avez souscrit une assurance protection juridique, elle vous sera utile pour bénéficier d’une assistance juridique, durant la phase amiable puis éventuellement judiciaire. Les frais d’huissier et d’avocat peuvent aussi être pris en charge. 

Sollicitez un huissier pour imposer le règlement des loyers impayés

Une injonction de payer est une procédure judiciaire qui permet d’imposer le paiement du loyer au locataire, sans intention de l’expulser. 

Si la demande dépasse les 10 000 euros, la requête doit être adressée au président du tribunal de grande instance (TGI). Si votre demande est acceptée, sans contestation du locataire sous un mois, le greffe du tribunal délivre un titre exécutoire qui permet à l’huissier de saisir le compte bancaire du locataire, de procéder à une saisie sur ses salaires ou ses meubles pour régler les sommes dues. Il peut aussi se tourner vers la caution du locataire.

Attention, plusieurs années peuvent s’écouler entre le lancement de cette démarche judiciaire et l’obtention du paiement effectif si le locataire est récalcitrant ou insolvable. 

Saisissez la justice 

Vous pouvez saisir le tribunal d’instance si et seulement si la relance et la mise en demeure ont échoué. La nature de la procédure dépend du montant des loyers impayés.

• Le recours à une procédure judiciaire simplifiée, par déclaration au greffe, pour un montant de loyers impayés inférieur ou égale à 4 000 €

Saisissez le tribunal d’instance en adressant une déclaration au greffe. Vous et votre locataire serez convoqués pour une audience devant le tribunal. La présence d’un avocat n’est pas nécessaire. Outre la réclamation du paiement des loyers, vous pourrez aussi faire valoir votre préjudice en demandant des dommages et intérêts. La somme demandée est toutefois limitée à 4 000 €. Cette procédure est gratuite mais le recours à un huissier, à un expert ou à un avocat sera à vos frais ou pris en charge par votre assurance protection juridique dans la limite des montants prévus par votre contrat.  

• Le recours à une assignation 

Vous devez alors adresser une assignation au locataire par acte d’huissier. Elle doit être notifiée au préfet. Le juge rend son jugement après avoir écouté les deux parties, ou leurs avocats, lors d’une audience. 

À noter : cette procédure est obligatoire si vous envisagez une procédure d’expulsion en plus du paiement des loyers.

Attention : pensez à demander le paiement des loyers ainsi que les charges et les intérêts échus au jour de l’audience en plus des loyers impayés au jour de l’assignation, pour que le juge actualise le montant total des loyers impayés. Plusieurs mois peuvent s’écouler entre les deux dates.

Résiliez le bail et expulsez le locataire qui ne paye plus son loyer 

La plupart des contrats de location comportent une clause résolutoire. Plusieurs étapes sont nécessaires pour l’appliquer :

• Contactez un huissier pour adresser un commandement de payer à votre locataire (et sa caution). Le commandement doit également être notifié au préfet. L’huissier est également tenu de notifier la Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du commandement de payer adressé au locataire.  Le locataire disposera de deux mois pour payer les sommes dues et les frais d’huissier.
• Si les loyers restent impayés, saisissez le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans maximum, au locataire s’il est en capacité de régler son dû.

Bon à savoir : seul un huissier est habilité à mettre en œuvre une procédure d’expulsion, mais il doit demander l’intervention de la force publique (c’est-à-dire du commissariat de police) pour procéder à l’exécution de la décision d’expulsion. Le commissaire n’interviendra qu’après avoir recueilli les instructions du préfet. Le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique est puni de d’une amende de 30 000 € et de 3 ans de prison. En outre, la loi interdit toute expulsion pendant la période de trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). La procédure peut néanmoins être engagée durant cette période. 

À défaut de clause résolutoire, il est possible de faire résilier le bail par voie judiciaire en assignant le locataire devant un tribunal d’instance. Dans ce cas, le tribunal d’instance est chargé de déterminer si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion. Si le juge vous accorde la résiliation, vous devez adresser au locataire un commandement de quitter les lieux par acte d’huissier. Il a deux mois pour quitter le logement, mais peut obtenir un délai supplémentaire (de trois mois à trois ans) par le tribunal de grande instance.