Quels critères pour une mise en location de logement ?

Un nouveau critère locatif de décence énergétique

Les critères de décence pour louer intègrent depuis le 1er janvier 2023 une exigence de performance énergétique minimale, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.

En France métropolitaine, les logements proposés à la location via un bail d'habitation ne doivent pas dépasser une certaine consommation d'énergie pour être qualifiés de décents. Celle-ci est de 450 kWh par mètre carré de surface habitable par an. 

Cette valeur, estimée par le Diagnostic de performance énergétique (DPE), prend en compte le chauffage, l’eau chaude, l’éclairage, la ventilation et le refroidissement. Seuls les logements classés de A à F répondent à ce critère énergétique. Les logements les plus énergivores, classés G ne peuvent plus être proposés à la location à moins d’effectuer des travaux de rénovation permettant de diminuer la consommation énergétique sous le seuil légal, et d’en attester par un nouveau DPE.

La règle s’applique aux nouveaux contrats de location et concerne tous les logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés, ainsi que les meublés touristiques. Toutefois, la loi prévoit des exceptions permettant à certains logements d’échapper à l’obligation de travaux pour être loués. C’est le cas :

• lorsque le logement est classé monument historique, et que les travaux de rénovation énergétique modifient significativement son architecture ;
• si le coût des travaux excède 50 % de la valeur vénale du bien.

Pour les logements ayant été loués avant le 1er janvier 2023, l’obligation de décence énergétique s’applique au moment de la reconduction du bail, qui a lieu tous les ans pour une location meublée, ou lors du renouvellement du contrat de location pour un logement vide, soit tous les trois ou six ans.

Important. Pour être mis en location, les logements devront être au minimum de classe F en 2025, de classe E en 2028 et de classe D en 2034. 

La loi évolue : l'évaluation des logements de petite surface remaniée

Depuis l'obligation d'une performance énergétique minimale, les logements de petite surface (inférieurs à 40m²) sont moins bien classés par le DPE. Pour remédier à ce problème, le DPE a été révisé et prend mieux en compte les caractéristiques de ces petits logements, notamment la consommation d'eau chaude sanitaire. Cette modification permet des seuils DPE plus équitables pour ces résidences, et une évaluation de leur performance énergétique plus juste.

Ainsi, dès le 1^er juillet 2024, les propriétaires de logements inférieurs à 40m² pourront générer une nouvelle étiquette. Celle-ci remplacera la précédente.

Que peut faire le locataire si le propriétaire n’engage pas les travaux de mise en conformité ?

Il convient toujours de privilégier la voie amiable à l’appui d’un courrier et, en cas de nécessité, d’une mise en demeure pour obtenir la mise en conformité du logement auprès du propriétaire.

Si ces démarches n’aboutissent pas, le locataire a la possibilité de saisir la justice dans un délai de deux mois après la mise en demeure. Après avoir constaté le non-respect des normes de décence, le juge pourra contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, mais aussi imposer une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts à payer.

La protection juridique en cas de litige avec votre locataire

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Le constat de conformité locative renforce la protection des locataires

Depuis le 17 janvier 2023, la protection des locataires a été renforcée, avec la mise en place d’un certificat attestant la conformité d’un logement ou non aux critères locatifs obligatoires, élaboré à partir d’un audit réalisé par un commissaire de justice (ex-huissier).

La demande d’audit pourra aussi bien venir du propriétaire bailleur, pour se prémunir ou valoriser son bien, que du locataire ou encore du professionnel de l’immobilier (agence de location ou notaire) pour faire constater le respect ou le non-respect de critères locatifs. En cas de manquement grave, ces derniers pourront exiger la mise en conformité du logement.

Concrètement, l’officier de justice procède à la vérification complète du logement en trois temps :

• l’établissement d’une liste de points relatifs à l’état préalable à la location ;
• le contrôle de la conformité des critères légaux de mise en location : surface habitable, salubrité, décence, sécurité, confort, respect des obligations spécifiques (diagnostics techniques, amiante, plomb, gaz, électricité, état des risques, pollution, DPE…) ;
• le bilan de l’état du bien et sa conformité aux critères légaux, assorti d’éventuels conseils aux propriétaires sur les points à corriger et les exigences de mise en conformité, et finalisé par l’établissement du constat de conformité locative.

Ce constat devrait permettre une résolution plus rapide des litiges puisque le document établi a une valeur incontestable devant un tribunal. Il devrait aussi faciliter l’obtention du permis de louer dans les communes qui l’exigent.

L'information des acquéreurs et des locataires (IAL) : quel document fournir ?

Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires, l'information des acquéreurs et des locataires (IAL) oblige le propriétaire à remplir un état des risques à fournir aux locataires (et aux acquéreurs) dès la première visite du bien. Il informe donc de tous les risques auxquels le bien peut faire face, ou au contraire de l'absence de risque. Il est obligatoire si le logement est :

• exposé à des risques naturels, miniers, ou technologiques ; 
• exposé au recul du trait de côte ;
• dans une zone de sismicité ;
• dans une zone à potentiel radon

Ce document figure dans le dossier de diagnostic technique (DDT). 

À noter. Toute annonce immobilière doit comprendre une mention spécifiant que le locataire peut se renseigner sur ces risques en allant sur le site georisques.gouv.fr.

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Sources :

• Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires - Changements et entrées en vigueur au 1^er janvier 2023
• Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires - DPE : vers des étiquettes plus équitables pour les logements de petite surface
• Service public - Passoires énergétiques
• Service public - État des risques