Location saisonnière : quelle fiscalité s’applique à vos revenus ?

La location saisonnière, de quoi s’agit-il exactement ?

La location saisonnière consiste à louer un logement meublé sur de courtes durées, soit “à la journée, à la semaine ou au mois”, selon l’article D324-1 du Code du tourisme. Elle s’adresse à “une clientèle de passage”, principalement pendant les vacances, à la différence de la location meublée de longue durée qui est destinée à la résidence principale du locataire (logement étudiant, par exemple). 

Quels sont les logements concernés par la location courte durée?

Au sens du Code du tourisme, les logements éligibles à la location saisonnière sont des meublés de tourisme “à l’usage exclusif du locataire”. Ils regroupent ainsi les villas, les appartements, les studios meublés ainsi que les gîtes.

Bon à savoir. La chambre d’hôte ne relève pas de la location saisonnière du fait de la présence du propriétaire sur les lieux, dans le même bâtiment ou une annexe, et de son assortiment à des prestations (petit-déjeuner, fourniture du linge de toilette…). Elle dépend du régime fiscal de la parahôtellerie et non de celui de la location meublée.

Vous pouvez aussi louer votre résidence principale à titre de location saisonnière via une plateforme de location de courte durée (Airbnb, Homelidays, Abritel…) dans la limite de 120 jours / an, sous conditions de vous conformer aux formalités exigées par la commune et, le cas échéant, au règlement de votre copropriété. Cependant, un même locataire ne peut pas rester plus de 90 jours consécutifs dans votre logement.

Quel imposition sur les revenus locatifs saisonniers ?

Les revenus issus de la location saisonnière sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR) avec les autres revenus tirés de la location meublée, dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Toutefois, certains revenus locatifs saisonniers sont exonérés d’impôt :

• les revenus provenant de la location occasionnelle de la résidence principale, inférieurs à 760 euros sur l’année ;
• les revenus liés à la location ou sous-location temporaire d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale à un travailleur saisonnier. Cette exonération a été prorogée jusqu’à fin 2026 par la loi de finances pour 2024, sous condition de ne pas dépasser les plafonds de loyers fixés.

Comment déclarer vos revenus locatifs saisonniers : régime micro-BIC ou réel ?

Deux régimes coexistent pour imposer ces revenus :

• le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire, représentant les dépenses de fonctionnement, sur les loyers annuels perçus ;
• le régime réel déduit des recettes annuelles l’ensemble des charges pour leur montant réel.

Ces régimes d’imposition sont applicables aux locations meublées en fonction du montant annuel des loyers perçus. Les modalités diffèrent aussi en fonction du type de meublé de tourisme, à savoir s’il est classé ou non.

Les dispositions applicables en 2024 comportent quelques changements, dans l’attente d’une révision globale de la fiscalité des locations touristiques prévue pour 2025.

Imposition des revenus locatifs de meublés de tourisme non classés 

La loi de finances 2024 a modifié le régime fiscal Micro-BIC des locations meublées touristiques non classées, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2024, pour le rendre applicable jusqu’à 15 000 euros de loyers perçus sur l’année (au lieu de 77 700 euros auparavant) avec un abattement forfaitaire abaissé à 30 % (50 % auparavant). Lorsque les recettes annuelles dépassent 15 000 euros, le régime réel s’applique.

Ces changements ont toutefois été adoptés sous fond d’imbroglio, aussi les anciennes dispositions sont exceptionnellement restées applicables pour les revenus de 2023 imposables en 2024. 

Une proposition de loi dite “loi Le Meur” prévoit, à compter du 1er janvier 2025, d’aligner le seuil d’application du régime Micro-BIC sur celui du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à 23 000 euros de recettes annuelles (voir ci-dessous). Le régime réel serait alors applicable au-delà de 23 000 euros de chiffre d’affaires.

Sachez qu’il est possible, par ailleurs, d’opter pour le régime réel dès le premier euro perçu jusqu’au dépôt de la déclaration des revenus. Cette option est intéressante si vos charges représentent plus de 30 % des loyers perçus. Vous pouvez notamment déduire les charges de copropriété, les frais d’entretien et réparations, les frais d’assurance, vos intérêts d’emprunt si vous avez financé le logement meublé à l’aide d’un prêt immobilier, ainsi que les amortissements du bien (répartition du prix d’achat du logement et des meubles dans la durée). Le recours à un comptable est indispensable.

Imposition des revenus locatifs de meublés de tourisme classés 

Le régime micro-BIC est applicable jusqu’à 188 700 euros de chiffre d’affaires issu de meublés de tourisme classés, le régime réel s’applique au-delà de ce montant.

L’abattement forfaitaire est de 71 %, avec une majoration de 21 % ajoutée par la loi de finances 2024, portant l’abattement total à 92 % pour les meublés de tourisme se trouvant hors zone tendue si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 euros.

L’abattement est au minimum de 305 euros, aussi les revenus sont exonérés d’impôt si les loyers annuels sont inférieurs à ce montant.

Pour la location de meublés touristiques classés, la proposition de loi Le Meur prévoit, à compter du 1er janvier 2025, d’abaisser l’abattement à 50 % sur les loyers perçus dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires annuels.

Location occasionnelle (LMNP) ou activité professionnelle (LMP) : quelles conséquences fiscales ?

Vous pouvez pratiquer la location meublée de manière non professionnelle, en tant que Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) ou à titre professionnel sous le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP).

Votre activité de location saisonnière relève du statut LMNP si au moins l'une des deux conditions suivantes est remplie :

• les recettes annuelles tirées de cette activité sont inférieures à 23 000 € ;
• ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

La différence entre les deux statuts porte notamment sur le traitement des déficits.

Si les charges s’avèrent supérieures aux recettes annuelles, le statut LMNP permet de déduire le déficit d’autres revenus de location meublée de la même année et des dix années suivantes. En LMP, le déficit peut être déduit du revenu global.

À noter. L’exercice de la location meublée sous le statut LMP entraîne en supplément le paiement des cotisations sociales d’un travailleur non salarié (TNS) au taux de 40,2 %. Pour la location en LMNP, seuls des prélèvements sociaux à 17,2 % sont dus.

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Sources :

https://www.entreprises.gouv.fr/fr/tourisme/conseils-strategie/meubles-de-tourisme
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32919
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F23267
https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F31973
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17080
https://www.vie-publique.fr/loi/292100-loi-airbnb-desequilibres-du-marche-locatif-2024