Vous vendez ? Savez-vous que votre locataire est prioritaire !

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez et envisagez de le vendre en fin de bail ?

C’est à votre locataire que vous devez proposer d'acheter le bien en priorité avant de le proposer à tout autre acquéreur, qu’il soit à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Et cela même lorsqu'un « pacte de préférence » a été signé avec un proche. C’est ce qu’on appelle le « droit de préemption du locataire ».

Votre locataire (presque) toujours prioritaire en cas de vente

Le droit de préemption du locataire s’applique systématiquement, sauf si vous vendez le logement occupé en cours de bail. Dans ce cas, le locataire sera juste informé du changement de propriétaire. Il n’est pas prioritaire au moment de la vente, sauf s’il s’agit :

• d’une « vente à la découpe », c’est-à-dire si, en tant que propriétaire d’un immeuble collectif, vous décidez de vendre un logement suite à la division ou à la subdivision du bâtiment ;
• d’une « vente en bloc » d’un immeuble de plus de 5 logements en une seule fois, si vous n’avez pas l’intention de proroger les baux en cours pour six années.

Dans ces deux cas, les locataires bénéficient de dispositions protectrices, dont un droit de préemption.

Comment être en règle ?

Pour pouvoir vendre votre logement occupé, vous devez réunir deux conditions : le bail doit arriver à son terme et un congé pour vente doit être délivré 6 mois minimum avant la fin de cette location.

L’offre de vente est à envoyer à votre locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. L’offre doit également respecter plusieurs conditions légales :

• indication du prix ;
• désignation des locaux (ex. appartement avec cave, garage, chambre domestique, etc.) ;
• conditions de la vente (servitudes, conditions suspensives, etc.) ;
• superficie.

À réception de ce document, le locataire a deux mois pour se décider entre partir ou rester et acquérir le logement.

• S’il refuse votre offre (ou en absence de réponse de sa part passé ce délai), vous êtes en droit de choisir un autre acquéreur et votre locataire devra quitter les lieux au terme de son bail. 
  
  À noter : si votre locataire n’a pas donné suite et que vous avez décidé d’abaisser le prix de vente, une nouvelle offre doit lui être envoyée.
   
• S’il accepte votre offre, votre locataire doit vous faire parvenir ainsi qu'au notaire (si celui-ci est désigné comme « mandataire ») une lettre recommandée avec avis de réception.

À partir du moment où il accepte votre offre, votre locataire a deux mois pour signer l’acte de vente ou quatre s’il compte recourir à un emprunt bancaire. Il faut donc compter six mois maximum pour réaliser la vente.