Que faire en cas de litige avec un locataire handicapé protégé ?

Quelles sont les garanties d’un locataire protégé et quelles protections pour un locataire handicapé ?

Le locataire protégé bénéficie du droit au maintien dans son logement. Selon la loi du 6 juillet 1989 (III. de l’article 15), le propriétaire bailleur ne peut lui donner congé pour reprendre son bien pour lui-même ou un proche, ni pour le vendre, sans son accord. Concrètement, soit le bail du locataire protégé est renouvelé automatiquement, soit le propriétaire doit lui proposer une solution de relogement qui respecte à la fois des critères géographiques et les besoins personnels ou familiaux du locataire selon la situation de son foyer.

Ce statut protège trois catégories de locataires dont les ressources sont inférieures à des plafonds fixés annuellement :

• les locataires de plus de 65 ans ;
• les locataires ayant à charge un senior de plus de 65 ans dans le même logement, les conditions de ressources étant applicables à l’ensemble du foyer ;
• les parents bénéficiant d’une allocation de présence parentale pour s’occuper d’un enfant malade, porteur d’un handicap ou victime d’un grave accident (IV. de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Les locataires handicapés sont protégés seulement s’ils remplissent les critères d’âge et de ressources. Le handicap, seul, ne suffit pas pour bénéficier du maintien dans les lieux, sauf s’il concerne un enfant à charge.

À noter. Les personnes en situation de handicap, respectant les conditions de ressources, sont néanmoins prioritaires pour l’attribution d’un logement social adapté.

Peut-on expulser un locataire handicapé ? Quels sont les motifs dérogatoires pour lui donner congé ? 

Le statut protecteur du locataire comporte deux exceptions légales. Le bailleur est autorisé à donner congé au locataire protégé, handicapé ou valide, dans l’un des critères suivants (alinéa 2 du III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989) :

• le bailleur est âgé de plus de 65 ans ;
• ses revenus sont modestes, c'est-à-dire que ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds légaux appliqués pour l’attribution des logements sociaux (variables en fonction de la composition du foyer fiscal et de la région de résidence du locataire).

L’âge du bailleur est apprécié à la date d’échéance du contrat, tandis que le montant de ses ressources est pris en compte à la date de notification du congé.

D’après la loi, le propriétaire bailleur, se trouvant dans l’une de ces deux situations d’exception, peut mettre fin au bail à son échéance sans avoir à proposer une solution de relogement, même s’il s’agit d’un locataire handicapé protégé. Il doit néanmoins respecter les délais légaux de préavis, de trois mois pour un logement meublé et de six mois pour un logement vide.

En revanche, ces deux motifs dérogatoires ne sont pas valables pour reprendre le logement en location à des parents ayant à charge un enfant handicapé et percevant l’allocation de présence parentale.

Face à un litige avec un locataire protégé, quels sont vos droits de propriétaire ?

La législation française prévoit, pour le bailleur, la possibilité de donner congé au locataire pour « un motif légitime et sérieux ». C’est le cas si le locataire manque à l’un de ses devoirs, notamment :  

• s’il cumule des retards de paiement de loyer ou des loyers impayés ;
• s’il est responsable de troubles du voisinage ou de non-respect des règles de copropriété ;
• s’il refuse de souscrire une assurance habitation ou de fournir une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

Tous les locataires sont soumis aux obligations contractuelles prévues dans le bail, y compris les locataires handicapés protégés.

Dans tous les cas, vous devez motiver votre décision de mettre fin au bail dans votre courrier au locataire. Si celui-ci saisit la justice pour contester le congé, il vous appartient de prouver le bien-fondé de votre décision. Le juge appréciera le caractère légitime et sérieux du motif, qui n’est pas précisément défini par un texte de loi.

Bon à savoir. Vous n'êtes pas obligé d’attendre la fin du bail pour mettre en vente votre bien immobilier. Vous avez en effet le droit de vendre un logement loué. L’acquéreur reprend alors le logement avec le contrat de location en cours.

Quels recours le propriétaire peut-il exercer pour reprendre son bien dans le cadre d'une résiliation de bail ?

Votre locataire protégé n’a pas payé son loyer depuis deux mois ? Vous lui avez notifié son congé en bonne et due forme, mais il refuse de quitter le logement ? Pour régler le litige et récupérer votre bien, vous disposez de recours amiables puis judiciaires si les tentatives de conciliation n’aboutissent pas.

1. Les recours amiables 

Pour suivre la procédure légale, commencez par une relance amiable par courrier en rappelant à votre locataire protégé ses obligations, complétée si besoin, par la suite, par une mise en demeure en lettre recommandée. Pour un litige portant sur des loyers impayés, vous pouvez aussi faire appel gratuitement à un conciliateur de justice pour trouver un arrangement à l’amiable, tel qu’un étalement du paiement.

Bon à avoir. Le recours à une procédure de règlement à l’amiable est obligatoire, depuis le 1er octobre 2023, pour les litiges de moins de 5 000 euros, les troubles anormaux du voisinage et les conflits entre voisins. Cette démarche est indispensable pour pouvoir demander ultérieurement la résiliation du bail à un juge.

Le propriétaire est aussi tenu de signaler à la Caisse des affaires familiales (ou à la MSA) les impayés du locataire dès le deuxième mois. À défaut, vous risquez une amende de 7 728 euros.

2. Les recours judiciaires 

Si le recours amiable échoue, vous pouvez vous tourner vers la voie judiciaire sachant que les litiges liés à la location immobilière relèvent de la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Le juge doit être saisi dans un délai de 3 ans après l’apparition du litige. 

La loi protégeant les logements contre l’occupation illicite, adoptée le 27 juillet 2023, a accéléré la procédure d’expulsion pouvant s’appliquer à tout locataire ne remplissant pas ses obligations, dont les locataires handicapés protégés.

Si le bail comporte une clause de résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer ou des charges (ou en cas de non-versement du dépôt de garantie), devenue obligatoire depuis cette loi dans les contrats de location, le propriétaire peut s’adresser à un commissaire de justice (ex huissier) pour obtenir un commandement de payer imposant au locataire le règlement des sommes dues sous 6 semaines (contre 2 mois auparavant).

Sans réponse du locataire, vous pouvez demander au juge d’acter la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion avec un commandement de quitter les lieux. Le locataire a deux mois pour s’exécuter, autrement il encourt le paiement d’une amende de 7 500 euros (en dehors de la trêve hivernale et d’un sursis à l’expulsion).

Pour les baux d’habitation signés avant cette loi, la résiliation d’un bail sans clause résolutoire relève de la décision du juge.

À noter. Le locataire qui refuse de quitter le logement malgré la résiliation du bail n’est pas considéré comme un squatteur (pour qui les sanctions ont été durcies à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende au motif d’une occupation illicite).

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Sources :

*  (chiffres-clés de la Justice 10/2023 - Ministère de la Justice)

• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31301
• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31272
• https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A16854