Viager mixte : quel intérêt ?

Quelles sont les différentes sortes de viager ?

Il existe principalement trois sortes de viager : 

• le viager libre : l'acheteur peut immédiatement profiter du bien immobilier acheté, sans restriction.
• le viager occupé : le vendeur continue à vivre dans le logement vendu jusqu'à son décès.
• le viager mixte : variante combinant les deux précédents, l'acheteur et le vendeur cohabitent dans le même logement.

Quelle différence entre viager mixte et viager libre ?

La vente en viager mixte combine les deux autres formes de viager, libre et occupé, en une solution immobilière réunissant l’acquéreur et le vendeur dans le même logement.

De la même manière qu’une vente en viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur une partie du bien qui lui permet de continuer à vivre dans l’appartement ou la maison, ou encore de le mettre en location. Et comme en viager libre, l’acheteur qui acquiert un droit de disposer du bien, peut occuper la partie “libre” du logement.

Cette alternative au viager traditionnel revient à mettre en place une cohabitation, avec une répartition des dépenses courantes, charges et travaux à prévoir entre l'acquéreur et le vendeur lors de la signature du contrat de vente.

Quels sont les avantages de la vente en viager mixte ?

Le viager mixte présente plusieurs intérêts tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

• Les avantages pour l’acheteur

Comme pour une opération en viager occupé, l’acheteur accède à la propriété sans apport important et bénéficie d’une décote sur le prix liée à l’occupation d’une partie du logement. Le viager mixte est en plus une solution pour se loger en minimisant les coûts, du moins tant que la cohabitation dure avec le vendeur, c’est-à-dire jusqu’au décès de ce dernier.

Dans un contexte de tensions sur le marché locatif et de conditions de prêts immobiliers plus strictes, cette solution de logement peut intéresser un étudiant, une personne seule ou avec un enfant, avec une répartition des dépenses courantes et charges avec le vendeur. L’acquéreur prend généralement en charge la taxe foncière et les travaux importants tandis que le vendeur finance l’entretien et les réparations locatives.

Sur la partie libre du logement, il est aussi possible d’installer une activité professionnelle indépendante, de chambre d’hôte ou commerciale. 

• Les avantages pour le vendeur

Le viager mixte procure au vendeur les mêmes avantages financiers que le viager occupé. Lors de la vente du logement, il reçoit une partie du prix en capital (appelée le bouquet), qui est exonérée d’impôt sur la plus-value dès lors que le logement reste sa résidence principale. Il perçoit ensuite une rente viagère à vie, en complément de ses revenus d’activité ou de sa pension de retraite.

Le viager mixte présente en plus l’intérêt de rompre l’isolement des seniors vivant seuls et de favoriser l’entraide au quotidien par des services rendus entre cohabitants (courses, petits travaux, garde d’enfant…). Cette solution convient en particulier à des personnes âgées dont le logement est devenu trop grand, faisant face à des frais médicaux et d’adaptation du logement ou encore à des seniors souhaitant voyager ou aider financièrement leurs petits-enfants. 

Quelles précautions prendre face à une offre en viager mixte ? 

La réussite d’un achat en viager mixte repose en grande partie sur la sécurisation de l’opération, en prenant en compte plusieurs facteurs. L’âge du vendeur et son état de santé sont deux variables déterminantes, influant sur le calcul de la rente viagère à verser et donc sur le coût total d’achat du bien.

La configuration et l’état du logement ont aussi leur importance pour cohabiter sereinement et anticiper les aménagements liés à la perte d’autonomie du vendeur. À cet égard, il est essentiel de bien prévoir en amont la répartition des frais et charges entre les cohabitants pour éviter les déconvenues et litiges.

Bon à savoir. En cas de litige, une assurance Protection Juridique Vie privée vous sera utile pour bénéficier d’une assistance juridique et de conseils avisés en faveur d’un règlement à l’amiable ou, en dernier recours, dans une procédure judiciaire. Ses garanties prévoient notamment une prise en charge des frais d’honoraires d’avocat.

Comment mettre en place un viager immobilier mixte ?

L’achat en viager mixte requiert, comme les autres formes de viager, le recours à un notaire pour vous accompagner dans la mise en place de l’opération et rédiger l’acte de vente du bien. Celui-ci doit notamment prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de récupérer son bien en cas d’impayés. Si vous décédez avant le vendeur, cette clause évitera à vos héritiers d’avoir à payer la rente viagère au vendeur s’ils ne souhaitent pas conserver la propriété du bien.

À lire aussi 

Comment marche le viager ? Le viager est une opération immobilière qui permet de conserver l’usage de son bien tout en bénéficiant de revenus complémentaires, sous la forme d’une rente, versée jusqu’à son décès. Explication.

Sources :

• https://www.lafinancepourtous.com/pratique/immobilier/les-autres-formes-de-detention-d-un-bien-immobilier/le-viager/le-viager-comment-ca-marche/
• https://www.lequotidiendesseniors.fr/viager-mixte-une-idee-100-gagnante/