Pourquoi faut-il estimer au juste prix son bien immobilier avant une donation ?

Comment évaluer le prix d’un bien immobilier avant une donation ?

La loi n’impose aucun référentiel précis pour estimer le prix d’un bien immobilier avant une donation. Ainsi, en tant que propriétaire du logement, vous êtes libre d’en estimer la valeur et de l’inscrire dans l’acte de transfert de propriété.

La valeur que vous indiquerez servira de base pour le calcul du montant des droits de donation par l’administration fiscale.

À noter. L’administration fiscale a un droit de regard sur l’évaluation retenue : elle peut la contester et la revoir à la hausse pour ajuster les droits de donation.

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

La valeur vénale n’a pas de définition légale, mais elle est admise comme la valeur de marché, c’est-à-dire le prix que la personne qui reçoit le bien pourrait obtenir si elle vendait le bien immobilier dans des conditions normales. C’est cette valeur, au jour de la donation, que vous devez retenir dans l’acte de transfert de propriété.

À défaut de loi ou de règle spécifique, l’administration fiscale reconnaît la valeur vénale comme une base d’évaluation pour estimer le juste prix d’un bien immobilier avant une donation.

Attention, la valeur vénale ne doit pas être confondue avec la valeur de convenance, qui résulte d’un accord entre deux personnes sans nécessairement refléter la réalité du marché.

Estimer un bien immobilier à sa valeur vénale

Aucune méthode d’évaluation n’est imposée pour estimer le prix de votre bien avant une donation. Vous pouvez le faire vous-même ou passer par un professionnel.

Vous pouvez d’abord regarder les prix de vente de biens immobiliers équivalents au vôtre dans votre localité en consultant les annonces immobilières. Vous aurez ainsi un ordre d’idée du prix, sachant que les agences immobilières conseillent de vendre au prix du marché.

Quels sont les outils pour estimer le prix d’un logement ?

Pour avoir un aperçu plus précis des prix des transactions immobilières récentes et proches de vous, il existe des outils en ligne :

- Les bases de données immobilières du notariat donnent accès aux prix au m2 de l’immobilier et aux dernières ventes réalisées dans toute la France ;

- Vous pouvez aussi utiliser le service en ligne Patrim en vous connectant à votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, muni de votre numéro fiscal. À partir de transactions immobilières enregistrées, Patrim vous aide à estimer la valeur d’un bien immobilier dans une optique fiscale telle que la donation.

Attention, les consultations sur ce site sont limitées à 50 recherches par trimestre.

- Pour ouvrir l’accès au plus grand nombre, gratuitement et sans limite, la générale des Finances publiques (DGFiP) a récemment développé l’application Demande de valeur foncière avec les données foncières détenues par l’administration fiscale sur les cinq dernières années, dont le prix de transaction.

Les recherches effectuées sur ces différentes bases officielles vous permettront de justifier votre estimation de prix auprès des impôts.

Faut-il recourir à un professionnel de l’immobilier ?

Oui, pour évaluer votre bien à sa juste valeur et obtenir un document officiel qui peut servir de preuve pour l’administration fiscale. De plus, le professionnel saura appliquer les éventuelles décotes ou surcotes (par exemple en cas de donation-partage) pour obtenir la juste valeur vénale.

Le notaire est particulièrement bien placé pour évaluer un bien immobilier, dans la mesure où l’établissement d’un acte notarié est obligatoire pour faire une donation. Celui-ci se chargera de présenter l’acte de donation au service de publicité foncière pour calculer les impôts à payer, en supplément des droits de donation.

Votre bien immobilier est sous-évalué lors de la donation ?

Si l’administration fiscale se rend compte que la valeur mentionnée dans l’acte de transfert de propriété est inférieure à la valeur vénale du logement, vous risquez un redressement fiscal. Ce dernier peut intervenir jusqu’à la fin de la troisième année suivant le paiement des droits de donation remis en cause (dans certains cas, le délai peut être étendu jusqu’à 10 ans).

Bon à savoir. Pour reconnaître une sous-évaluation, le fisc doit apporter une preuve, par exemple si le donataire vend le logement deux ans plus tard avec un écart important entre le prix de cession et la valeur de donation.

En cas de sous-estimation, les droits de donation sont régularisés sur la différence entre la valeur réévaluée et la valeur déclarée. De plus, ils sont majorés d’intérêts de retard voire de pénalités si vous êtes de mauvaise foi, par exemple si le fisc découvre une omission volontaire de votre part (majoration de 40 %) ou, pire, une manœuvre frauduleuse (majoration de 80 %).

Pour prévenir ces désagréments, vous avez donc intérêt à passer par un professionnel tel qu’un notaire pour estimer le bien. Votre bonne foi ne pourra plus être mise en doute.

Et si la donation sous-évaluée lèse les autres héritiers ?

La remise en cause d’une donation sous-évaluée peut venir d’un héritier qui s’estimerait lésé. En effet, la donation représente une avance sur l’héritage et sa valeur est rapportée à l’actif successoral lors du partage entre les héritiers.

L’héritier qui a bénéficié d’une donation sous-estimée, et donc d’un avantage excessif, peut être contraint à verser une indemnité, appelée indemnité de réduction, à l’héritier lésé. En cas de captation d’héritage, celui-ci peut faire valoir ses droits par une action en revendication amiable, ou par voie judiciaire.

Bon à savoir. Une captation (ou spoliation) d’héritage est un ensemble de manœuvres visant à déposséder les héritiers légitimes du patrimoine auquel ils ont droit.

Que se passe-t-il si le prix du logement est surévalué au moment de la donation ?

Dans l’optique où le donataire, votre enfant par exemple, aurait pour projet de vendre le bien immobilier quelques années après votre donation, vous pourriez être tenté de surestimer la valeur dans l’acte de donation. En réduisant la future plus-value (prix de vente réduit de la valeur de donation), vous minimiseriez l’impôt sur celle-ci.

L’administration fiscale est susceptible d’intervenir pour redresser votre imposition sur une plus-value ajustée, avec une valeur révisée au jour de la donation.

La surévaluation peut aussi venir d’une erreur du fisc, par exemple s’il prend mal en compte une décote sur le bien. En cas de litige, vous pouvez solliciter l’avis de la commission départementale de conciliation et, en dernier recours, saisir un juge.