Avez-vous déjà essayé l'échange de maison ?

Échanger sa maison ou son appartement quand on est locataire : droit et limites

L’échange de logements (ou "home exchange") séduit les particuliers en recherche d’un hébergement à moindre coût pour les vacances. Cette pratique se développe aussi entre locataires pour trouver plus rapidement un nouveau logement adapté à leurs besoins, notamment après un changement de situation familiale ou de région. Cependant, la loi est plus restrictive pour l’échange d’appartement de longue durée, en particulier pour les logements sociaux. Faisons le point.

Quels sont mes droits en tant que locataire en cas d'échange de logements (ou home exchange) ? 

Les droits du locataire sont définis par la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs entre les propriétaires et les locataires.

Concernant le droit des locataires à échanger leur appartement, il convient de distinguer deux situations :

• l’échange de logement de courte durée ou pour les vacances

Alors que la location saisonnière est de plus en plus réglementée, il n’existe pas de règles spécifiques encadrant l’échange de logement de courte durée, qui s’apparente à un prêt gratuit. A priori, rien n’empêche un locataire d’échanger son appartement pendant les vacances, hormis une mention interdisant cette pratique dans son bail d’habitation.

• l’échange de logement sur une longue période

L’échange d’appartement entre locataires est aussi possible sur une longue durée pour les logements du parc privé, sous certaines conditions, prévues à l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989, que nous détaillerons dans le paragraphe suivant.

En revanche, la loi est plus stricte pour les logements sociaux (HLM) puisqu’elle précise que l’échange d’appartement, meublé ou non, est interdit (article L442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation), sauf pour les locataires remplissant les conditions de l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur social est en droit de refuser l’échange si celles-ci ne sont pas satisfaites. Il peut aller jusqu’à saisir le juge pour faire résilier le bail si l’échange de logement est réalisé sans son accord.

À quelles conditions l’échange d’appartement entre locataires est-il possible ?

• Sur une courte durée ou pendant les vacances 

Deux locataires peuvent librement se prêter mutuellement leur logement tant qu’il n’y a pas de transaction financière. Le versement d’un loyer ferait entrer l’opération dans le cadre de la sous-location, qui nécessite obligatoirement l’accord préalable du propriétaire bailleur.

Cela dit, même si le contrat de location ne s’oppose pas au prêt ou à l’échange gratuit d’appartement, il est préférable de prévenir le propriétaire sur le principe avant de se lancer dans cette pratique. L’échange de logement n’étant pas expressément autorisé par le bail, ce dernier pourrait le résilier s’il désapprouve l’opération ou s’il n’apprécie pas de ne pas en avoir été informé. 

• Sur une longue durée

L’article 9 de loi du 6 juillet 1989 prévoit un droit d’échange pour les logements loués, dans le cadre d’un bail d’habitation, s’ils remplissent les conditions suivantes :

-       les deux logements appartiennent au même propriétaire et sont situés dans le même ensemble immobilier ;

-       l’une des deux familles locataires concernées compte au moins trois enfants ;

-       l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.

Cette disposition est valable pour les logements du parc privé et HLM, mais elle ne s’applique pas aux logements régis par la loi du 1er septembre 1948.

Lorsque l’échange d’appartement prend effet, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède, sans être considéré comme un nouveau locataire. Un avenant au bail d’habitation est signé, mais celui-ci se poursuit dans les mêmes conditions.

Dans un échange de logements sociaux, l’opération donne lieu à la signature d’un avenant ou à un nouveau contrat de location au choix du bailleur.

En dehors des conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989, les locataires doivent demander l’autorisation au propriétaire pour échanger leur appartement.

Comment ça se passe concrètement quand on veut faire un échange d'appartement ?

L’échange de logement ne s’improvise pas, y compris pour des vacances. Il convient de vous y prendre quelques mois à l’avance pour avoir le temps de fixer toutes les modalités de l’échange.

• Quel est le meilleur site d'échange de maison ?

Il existe de nombreux sites spécialisés pour échanger votre appartement ou maison pour les vacances : Homeexchange, Homelink, Intervac, Trocmaison… Ils fonctionnent tous de manière très simple : vous créez un compte puis une annonce avec la description de votre logement à laquelle vous ajoutez quelques photos. Puis, vous choisissez votre destination, en France ou à l’étranger, et sélectionnez un logement pour vos vacances. Il suffit ensuite de contacter le propriétaire pour valider l’échange.

• Qui d'un contrat d’échange ? 

Pour clarifier les modalités de l’échange et sécuriser l’opération juridiquement, il est recommandé de rédiger un contrat d’échange, y compris pour une courte durée. En cas de problème, il vous servira de justificatif. Des modèles de contrats types sont disponibles sur internet.

Comment changer de logement social rapidement ? Quelles démarches pour les HLM ?

L’échange de logements sociaux se développe à l’initiative de bailleurs sociaux qui se regroupent pour créer des bourses d’échange en ligne afin de faciliter la mise en relation. En Île-de-France, la plateforme Echanger Habiter a déjà permis à plus de 3 300 locataires d’échanger leur appartement depuis 2018.

Est-ce qu'un bailleur peut refuser un échange de logements HLM entre locataires ?

Pour un échange de longue durée portant sur des appartements du parc HLM, les locataires doivent présenter un dossier d’échange à la commission d’attribution des logements de leur bailleur pour demander l’autorisation. L’opération se concrétise par la signature d’un avenant au bail ou d’un nouveau contrat de location.

Échange de courte ou de longue durée, qu'en est-il côté assurance ?

Vérifiez vos contrats d'assurance. En cas de sinistre pendant un échange entre locataires, c’est l’assurance de l’occupant qui prend en charge les dommages, si sa responsabilité est mise en cause, et non celle du locataire habituel. Prévenez donc votre assureur de cet échange et vérifiez que vos assurances habitation respectives prévoient cette couverture. Autrement, il vous faudra souscrire chacun une garantie villégiature pour étendre les garanties de votre assurance habitation à votre lieu de vacances.

Dans le cas d’un échange d’appartement sur le long terme, si votre assureur l’accepte, il vous suffira de signer un avenant à votre assurance habitation. Autrement, vous devrez résilier le contrat existant puis souscrire un nouveau contrat avec des garanties adaptées à votre nouveau logement.

Sources :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F21509