Divorce par consentement mutuel : que deviennent vos biens immobiliers ?

Dans le cas d'un divorce à l’amiable : comment se passe le partage des biens entre époux ? 

Le divorce à l’amiable, également dit par consentement mutuel, implique que les époux s’entendent sur la répartition des biens. Certaines démarches sont alors nécessaires. Chaque époux est représenté par un avocat pour rédiger une convention de divorce qui fixe les modalités de liquidation et de partage des biens (évaluation du patrimoine à partager, formation des lots), décidés d’un commun accord. Cette convention doit être signée par les époux et déposée chez un notaire ou validée par un juge (notamment si un enfant mineur du couple demande à être entendu).

En présence de biens immobiliers dans un divorce à l’amiable, le partage et l’état liquidatif sont établis par le notaire dans un acte authentique qui est annexé à la convention de divorce.

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la répartition du patrimoine ou en cas de conflit, le recours au juge aux affaires familiales par l’un des conjoints est nécessaire pour opérer la liquidation et le partage des biens (divorce par voie judiciaire).

Quels sont les droits des époux et les règles de partage à l’amiable des biens immobiliers ?

Dans le cadre d’un divorce comprenant des biens immobiliers, les règles de partage sont les mêmes que le logement soit utilisé à titre de résidence principale, secondaire ou en tant que bien locatif.

La répartition des biens dépend du régime matrimonial des époux. Celui-ci définit s’ils sont considérés comme des biens propres, communs ou indivis. Il s’agit ensuite, selon la situation, de déterminer à quel époux reviennent les biens immobiliers et sous quelle forme, en nature ou en valeur.

Les biens propres appartiennent à un seul époux, qui les reprend lors du divorce. La question du partage se pose surtout pour les biens communs, acquis pendant le mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (ou régime de la communauté légale) et, quelle que soit la date, avant ou pendant le mariage, sous le régime de la communauté universelle. Elle se pose aussi pour les biens indivis, achetés par les couples mariés sous le régime de la séparation de biens.

Quels biens reviennent à l’époux propriétaire ? 

Au moment du divorce, la procédure à l’amiable prévoit que chaque époux récupère ses biens meubles et immeubles propres (article 1467 à 1474), à savoir :

• les biens acquis avant le mariage ;
• les biens reçus par une donation ou un héritage pendant le mariage ;
• les biens construits sur un terrain appartenant à l’époux pendant le mariage, moyennant le versement d’une récompense (dédommagement) à la communauté.

Comment les biens immobiliers communs et indivis sont-ils partagés ?

La règle est un partage des biens communs en deux lots de valeur égale pour chaque conjoint, sauf disposition contraire prévue dans le contrat de mariage ou la convention de divorce. Ces biens sont attribués en nature ou pour leur montant équivalent en valeur (articles 1475 et 1476 du Code civil).

Les biens indivis appartiennent aussi à parts égales aux époux, sauf si l’acte d’achat a prévu une répartition différente. Si le partage des biens amène à une répartition déséquilibrée, l’équilibre peut être rétabli par le versement d’une somme d’argent compensatoire, appelée soulte.

Séparation et maison : qui conserve le domicile conjugal ? 

Si le domicile conjugal a été acheté en commun, l’époux souhaitant conserver ce logement peut racheter les parts de son conjoint pour obtenir la pleine propriété du bien en lui versant une compensation (la soulte). Dans ce cas, le crédit immobilier restant éventuellement à rembourser est à sa charge unique. 

Dans le cas où les époux sont locataires, celui qui reste dans le logement a un droit exclusif. L’autre époux doit donner son congé au propriétaire, mais il reste solidaire dans le paiement du loyer et des charges jusqu’à la notification du divorce dans l’acte d’état civil.

Si les deux époux veulent garder le logement familial, le notaire établit une convention d’indivision fixant les modalités de la cohabitation (occupation du logement, répartition des frais d’entretien, charges et taxes). Celle-ci est valable pendant cinq ans puis renouvelable par tacite reconduction.

En cas de désaccord entre les époux, le juge attribue de préférence le logement familial à celui qui a la garde des enfants. 

Quelles sont les solutions pour concrétiser le partage de vos biens immobiliers ?

Pour se répartir à l’amiable les biens immobiliers, en nature ou en valeur, les époux ont la possibilité de :

• vendre les biens ;
• rester en indivision, en signant une convention d’indivision devant un notaire pour fixer les règles d’utilisation et de répartition des recettes et charges ; le bien immobilier qui reste en indivision peut, par exemple, être mis en location pour se partager les loyers perçus ;
• s’arranger pour que l’un des deux devienne l’unique propriétaire (attribution et rachat de la part du conjoint).

À noter : la création d’une Société civile immobilière (SCI), avant de divorcer, permet de faciliter le partage d’un bien immobilier sous forme de parts sociales. Elles peuvent dans un second temps être vendues ou transmises à un membre de la famille.

Comment limiter le coût du partage des biens immobiliers ? 

Dans une procédure de divorce, le partage des biens communs a un coût. Il est soumis à des droits d’enregistrement, ou à une taxe de publicité foncière, appelés droits de partage, de 1,1 % et à des frais de notaire. Les émoluments de ce dernier sont calculés proportionnellement à la valeur du ou des biens partagés.

Si votre objectif est la vente d'un bien immobilier, il est préférable de le faire avant d’entamer la procédure de divorce à l’amiable afin d’éviter d’avoir des droits de partage à payer sur ce bien.

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Sources :

• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F903
• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36328