Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort caution, est une somme d'argent versée par le locataire pour couvrir ses éventuels manquements futurs : loyers ou charges impayés, dégradation du logement, etc.¹.

Versé lors de la signature du bail habitation et encaissé par le propriétaire, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire lorsqu'il quitte le logement. Une partie ou l'intégralité de son montant peut toutefois être conservée par le propriétaire dans certaines situations et sous conditions, notamment si :

• le locataire a dégradé le logement ;
• le locataire n'est pas à jour du paiement des loyers et des charges ;
• le locataire n'a pas réalisé l'entretien des équipements dont il a la charge (entretien de la chaudière, ramonage des conduits de cheminée, etc.).

Bon à savoir

La caution est un individu ou un organisme qui se porte garant du paiement des dettes locatives (loyers, charges, etc.) si le locataire ne le fait pas. Par souci de simplicité, nous utiliserons le terme « caution » pour désigner le dépôt de garantie à travers cet article².

En temps normal, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour restituer la caution si l’état des lieux est conforme et de deux mois dans le cas contraire¹.

L’état des lieux d’entrée et de sortie ont été réalisés

À l’issue du bail, le propriétaire ou l’agence immobilière doit restituer le dépôt de garantie au locataire. Le délai de restitution dépend principalement des constatations de l’état des lieux de sortie, et du type de logement : soit loué vide ou meublé¹.

• L’état des lieux de sortie est conforme : vous disposez d'un délai maximal d'un mois pour restituer la caution.

• L’état des lieux de sortie est non conforme : vous avez deux mois au maximum pour rendre le dépôt de garantie.

Dans les deux cas, des retenues et provisions peuvent être déduites du montant restitué au locataire sous conditions, comme nous l'expliquons par la suite.

L’état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé

En revanche, la situation est différente si l'état des lieux d'entrée n'a pas pu être réalisé. Tout va alors dépendre de la raison pour laquelle cela n'a pas pu être fait¹.

• Refus du propriétaire : le locataire doit adresser au propriétaire une mise en demeure de réaliser l'état des lieux d'entrée. S'il refuse malgré tout, le propriétaire aura peu de chance de pouvoir conserver une partie du dépôt de garantie, y compris en cas de dégradations du locataire. Dans cette situation, il devra en effet prouver que logement était en bon état lors de la signature du bail, ce qui est complexe en l'absence d'état des lieux d'entrée.

• Refus du locataire : on considère que le locataire a reçu le logement en bon état et qu'il doit donc le restituer comme tel. Si la maison ou l'appartement était en mauvais état, il doit en apporter la preuve, notamment grâce à des photographies prises par un commissaire de justice par exemple.

• Par négligence commune : le locataire et le propriétaire peuvent également oublier de faire l'état des lieux d'entrée. Dans ce cas, la règle est la même qu'en cas de refus du locataire de le réaliser.

L’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé

Il peut aussi arriver que l'état des lieux de sortie ne soit pas effectué, notamment en cas de refus ou d'absence du locataire ou du propriétaire. Dans ce cas, l'une ou l'autre partie doit faire appel à un commissaire de justice : son rôle est de réaliser un constat locatif dont les conclusions ne peuvent pas être contestées¹.

Le coût de cet état des lieux litigieux dépend de la surface du logement : il varie entre 132,82 et 232,12 €, hors frais de déplacement et frais d'envoi de la convocation. Le paiement de cette somme est partagé entre le locataire et le propriétaire.

Sous conditions, le bailleur peut conserver temporairement ou définitivement une partie ou l’intégralité du dépôt de garantie.

Conserver une retenue sur le dépôt de garantie

À condition que l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie aient été réalisés, le propriétaire peut garder une partie ou l'intégralité du dépôt de garantie : on parle de retenue. Son montant peut notamment correspondre à des loyers impayés ou des frais de remise en état du logement par exemple.

Pour cela, le bailleur doit néanmoins fournir au locataire des documents justifiant la retenue, tels que :

• les état des lieux si celui de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée dans le logement ;
• des photos de dégradations ;
• des factures ou des devis pour les travaux à réaliser ;
• des lettres de réclamation pour les éventuelles dettes locatives restées impayées (loyers, charges, etc.) ;
• un constat réalisé par un commissaire de justice.

Conserver temporairement la provision

À l'issue du bail, le propriétaire ou l'agence immobilière doit réaliser un arrêté des comptes de charges provisoires s'il n'est pas possible de régulariser les charges de l'année en cours¹.

Il est alors possible de garder une provision jusqu'à ce que les comptes annuels de l'immeuble soient arrêtés. Le montant de la provision correspond au maximum à 20 % du dépôt de garantie : il doit être justifié à l'aide de documents.

Le bailleur dispose d'un mois après l'approbation des comptes de l'immeuble pour régulariser les comptes de charges et restituer le solde au locataire. Toutefois, il est plus courant que les comptes soient soldés sans attendre l’approbation des comptes annuels, à condition que les deux parties soient d'accord.