Compromis ou promesse de vente, comment ne rien oublier ?

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Vous avez trouvé un terrain d’entente avec un vendeur pour acheter l’appartement ou la maison de vos rêves ? Ou, à l’inverse, en tant que propriétaire, vous vous apprêtez à vendre un bien immobilier ? Avant la signature de l’acte définitif devant le notaire, vous avez la possibilité de signer un compromis de vente. Cet « avant-contrat » n’est pas obligatoire, mais reste recommandé. Il permet de préciser les conditions de la future vente et de mettre, noir sur blanc, l’accord mutuel passé entre les deux parties.

À savoir. Lorsque vous signez un compromis de vente, vous disposez de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Si c’est le cas, vous n’aurez pas à vous justifier et les sommes que vous avez versées vous seront intégralement remises, sans pénalités financières.

Compromis de vente ou promesse de vente : quel engagement ?

Ces deux types de contrats ont des conséquences bien différentes.

Le compromis de vente engage définitivement les deux parties sur la vente d’un bien, à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut vente. Si l’une des parties veut se retirer, des dommages et intérêts peuvent être demandés.

Bon à savoir. Le compromis de vente, contrairement à la promesse de vente, n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

La promesse de vente, ou « promesse unilatérale de vente », engage le vendeur à vous vendre le bien à un prix déterminé et à ne pas le céder à un autre acquéreur. En tant qu’acheteur, vous gardez la liberté de lever l’option d’achat ou non. En contrepartie de cette exclusivité d’une durée de 2 à 3 mois, vous devrez, le plus souvent, verser une indemnité d’immobilisation. Son montant pèse généralement entre 5 et 10 % de la valeur du bien ; si la vente se confirme, cette somme vient en déduction du prix d’acquisition.

Que contient la promesse (ou le compromis) de vente ?

La promesse de vente doit mentionner les coordonnées de l’acheteur et du vendeur ainsi qu’un descriptif complet du bien concerné : adresse, origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié), équipements et annexes, existence d’une hypothèque ou d’une servitude…

Le document doit aussi préciser le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s’il y en a un), le prix et les modalités de paiement (avec ou sans prêt immobilier), la durée de validité de la promesse, la date limite de signature de l’acte de vente chez le notaire, ainsi que la date de disponibilité du bien.

Attention. Il faut y faire figurer les conditions de rétractation. En cas de manquement à cette obligation, vous risquez une amende dont le montant peut atteindre 15 000 euros.

Qu’appelle-t-on dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Un dossier de diagnostic technique doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente.

Ce document regroupe tout un ensemble de diagnostics immobiliers (constat de risque d’exposition au plomb, état des risques et pollutions (ERP), diagnostic de performance énergétique (DPE)…). Ces derniers permettent à l’acheteur d’obtenir un bien en toute connaissance de cause, mais aussi de protéger le vendeur en lui évitant des litiges après la vente.

En effet, en cas d’absence de diagnostic, le vendeur ne pourrait s’exonérer de la garantie des vices cachés vis-à-vis de son acquéreur. Si l’acquéreur découvre la présence de plomb ou d’amiante après la vente, par exemple, il pourrait se retourner contre le vendeur et demander un dédommagement.

Comment être sûr de ne rien oublier lors d’un compromis ou d’une promesse de vente ?

Il est recommandé de faire preuve de vigilance au moment de rédiger votre compromis de vente. Vous êtes libre de rédiger vous-même l’avant-contrat, mais il est fortement conseillé de recourir à un professionnel du droit, notamment à un notaire spécialiste du droit de l’immobilier.

Indiquez avec précision les clauses suspensives à la vente : refus de prêt, clause de dédit, de travaux à réaliser avant la vente, etc. Elles permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat en cas d’événements qui surviendraient avant la vente définitive.

Le coût de la rédaction de l’avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les honoraires du notaire, chez qui la vente définitive sera signée.

Sources :

- Service-Public

- Notaires de France

- FNAIM

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