Résidence secondaire : 4 questions à vous poser avant d'investir

1. Dans quel but acheter une résidence secondaire ?

C’est la première question à se poser. Souhaitez-vous une résidence secondaire pour y passer vos week-ends ou vos vacances ? Pour votre retraite ou pour réaliser un investissement ? Une fois vos objectifs définis, découleront des critères essentiels à prendre en compte dans votre choix. Si vous envisagez de profiter de votre résidence secondaire tous les week-ends, vous pouvez opter pour un lieu facilement accessible, plutôt proche de votre domicile. Si vous comptez y passer vos vacances, vous pouvez au contraire miser sur un endroit plus éloigné.

Si vous envisager d’habiter votre résidence secondaire dans quelques années (à la retraite par exemple), et que vous êtes bricoleur, vous pourrez vous tourner vers une maison ou un appartement à retaper. Vous aurez ainsi le plaisir de l’aménager à votre convenance. Si le prix de ce genre de logement est plus attractif, il est important de prévoir un budget travaux, même si c’est vous qui les réalisez ! Et pensez aux différents services qui pourraient vous être utiles une fois devenu senior : une gare à proximité pour que vos petits-enfants puissent facilement vous rendre visite ; des commerces et un hôpital également à proximité…

S’il s’agit plutôt d’un investissement, pensez à plus long terme : si vous décidez finalement de revendre votre bien, pourrez-vous le faire facilement et réaliserez-vous une plus-value ? Il peut être tentant d’acheter un bien moins cher, dans une région peu attractive pour les touristes, mais le risque est de subir une baisse des prix et de ne pas réussir à revendre votre bien. À l’inverse, certaines régions affichant des prix beaucoup plus élevés, permettent de réaliser une importante plus-value dans quelques années.

Il existe aussi des particularités locales bien spécifiques, dans certaines villes du Sud ou de Bretagne par exemple, où les prix sont régulièrement à la baisse. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de spécialistes locaux afin de vous faire une idée précise du marché  pour investir en toute connaissance de cause.

2. Comment optimiser ma fiscalité ?

En terme de fiscalité aussi, le choix de la région est déterminant. En effet, les résidences secondaires sont soumises, comme les résidences principales, aux impôts locaux : taxe foncière d’une part ; taxe d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères d’autre part (mais pas de redevance télé, si vous la payez déjà pour votre résidence principale).

La taxe d’habitation, à bien équivalent, est souvent plus élevée pour une résidence secondaire que pour une résidence principale car elle est basée sur la valeur locative (c’est-à-dire la rémunération que vous percevez si vous louez ce bien). Or ce type de bien peut être plus cher qu’une résidence principale car situé dans une région touristique. En outre, les abattements et le plafonnement en fonction du revenu ne sont pas appliqués pour une résidence secondaire. Enfin, les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants peuvent voter une majoration de la part de la cotisation de la taxe d’habitation, pouvant aller jusqu’à 60 %. Renseignez-vous donc bien sur les règles appliquées dans la commune qui a votre préférence.

3. Appartement ou maison : comment choisir ?

• Si vous optez pour une maison, vous aurez l’avantage d’être tranquille, de pouvoir profiter d’un espace extérieur, de faire les aménagements que vous souhaitez... En revanche, vous devrez en assumer l’entretien (toiture, jardin...). Ce qui peut représenter un budget important surtout quand on sait qu’une maison qui n’est pas habitée toute l’année peut se dégrader plus vite qu’une résidence principale.

• Si vous optez pour un appartement, vous aurez sûrement davantage de choix au moment de l’achat. Dans les lieux prisés par les vacanciers, le parc immobilier est souvent plus fourni en appartements qu’en maisons. À l’achat, cela vous reviendra en général moins cher pour une surface équivalente (à l’exception, par exemple, des grands appartements en front de mer sur la Côte d’Azur). Attention en revanche aux frais de copropriété, qui viendront alourdir votre budget annuel. Sans oublier les travaux éventuels de rénovation ou d’entretien des parties communes, dont les frais peuvent vite devenir élevés lorsqu’il s’agit de refaire une façade ou une toiture.

4. Louer sa résidence secondaire, une bonne idée ?

Pour rentrer dans vos frais et/ou pour amortir votre crédit, vous pouvez louer votre résidence secondaire quand vous ne l’occupez pas. Si l’idée semble avantageuse, il existe un certain nombre de contraintes. Vous devrez par exemple tenir un calendrier des périodes d’occupation, puis faire place nette à chaque arrivée de locataires. Cela demande donc un minimum d’organisation et d’entretien.

Par ailleurs, les loyers que vous percevez sont imposés. Ils sont à déclarer en tant que BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous bénéficierez ainsi d’un abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 32 600 € de loyers perçus ou de 71 % si votre bien est classé « meublé de tourisme ». Si le régime fiscal est simple, il ne vous permet pas de déduire vos charges (travaux, amortissement, intérêts d’emprunt). Vous pouvez donc opter pour le régime réel, mais il vous obligera à tenir une vraie comptabilité, ce qui peut représenter une contrainte.