Rentabilité locative : avantage à l’immobilier ancien rénové
Publié le 15/07/2024
L’investissement locatif ne se limite pas au logement neuf ! Acheter et rénover dans l’ancien est souvent plus rentable. Explications.
Quand un bien est-il considéré comme ancien ?
Un logement est considéré comme ancien à partir du moment où il a plus de 5 ans. Cela peut aussi être le cas d’un logement de moins de 5 ans qui a déjà vécu un changement de propriétaire (vente, don, succession...).
Acheter dans l’ancien coûte moins cher
Les prix de l’ancien sont inférieurs à ceux du neuf. Comptez entre 10 et 20 %, une moyenne qui cache de fortes disparités selon les secteurs.
Conseil : Si l’ancien affiche des prix inférieurs à ceux du neuf, ces valeurs peuvent encore diminuer si le bien nécessite des travaux de rénovation. C’est une bonne affaire pour l’investisseur. Certains l’ont d’ailleurs bien compris en ciblant de petits immeubles à rénover dans des villes moyennes voire des communes de 5 000 habitants. Il est ainsi possible de devenir propriétaire d’un immeuble comptant quatre logements pour 100 000 € avec une rentabilité locative de 9 % !
Acheter un logement plus grand
L’ancien permet d’avoir une surface plus grande pour une même typologie. C’est le cas si vous privilégiez les résidences des années 70 car les promoteurs construisaient des appartements spacieux. La surface habitable des 3 pièces atteignait 70 à 80 m² contre 50 à 60 m² pour les logements neufs actuels ! Un atout pour la revente car les grandes surfaces sont recherchées.
Rénover son logement pour louer plus vite
Les logements bénéficiant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) G et F ne pourront plus être loués les prochaines années, conformément à la loi Climat & Résilience. Ce sera le cas dès le 1er janvier 2025 pour les premiers ! Si le logement que vous comptez acheter peut être loué compte-tenu des échéances, mieux vaut encore améliorer sa performance énergétique ! Vous pouvez gagner une voire, deux classes au DPE en installant du double-vitrage, isolant la toiture. Des logements rénovés se louent plus vite, logique car les locataires ciblent ces biens plus économes en énergie pour maîtriser leurs dépenses de chauffage.
Rénover son logement pour louer plus cher
Si vous avez réalisé des travaux de rénovation importante (changement de fenêtre, remplacement du mode de chauffage), vous pourrez augmenter le loyer de votre locataire selon certaines conditions. S’il s’agit d’un renouvellement de bail, le montant des travaux doit représenter au-minimum un an de loyers. L’augmentation du loyer ne pourra pas être supérieure à 15 % du montant total des travaux, une augmentation qui devra être lissée sur 12 mois.
Exemple : le loyer de votre locataire s’élève à 900 € et le montant des travaux 12 600 €. La majoration de loyer s’élèvera à 157 €.
Une rénovation de votre logement financée par les aides de l’Etat
Les aides publiques destinées à la rénovation énergétique comme MaPrimeRenov’ ne sont pas réservées aux propriétaires occupants. Les bailleurs peuvent eux aussi en bénéficier. Ils peuvent soit opter pour un seul geste comme l’isolation ou une rénovation d’ampleur. Cette dernière implique de gagner au moins deux classes au DPE. Cette aide publique cumulée aux CEE (certificats d’économie d’énergie) permet de financer une partie du montant des travaux limitant ainsi le reste à charge.
Payer moins d’impôt en rénovant son logement
Vous pourrez dans certains cas payer moins d’impôts grâce aux déficits fonciers. Le principe ? Il est possible de déduire de ses revenus fonciers de nombreuses dépenses comme des travaux. Si ces dépenses sont supérieures aux recettes, vous obtenez un déficit. Si à l’issue de vos travaux de rénovation énergétique, votre logement quitte le statut de passoire thermique – passer de E, F ou G à A, B, C ou D – vous pourrez déduire un déficit foncier maximal de 21 400 € chaque année sur l’ensemble de vos revenus.
A noter également, le dispositif Denormandie. Il permet aux futurs propriétaires bailleurs de bénéficier d’une défiscalisation s'ils achètent un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Ce dispositif « Denormandie » a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi de finances pour 2024. Il est le pendant du dispositif Pinel qui, lui, est surtout connu pour l’investissement dans les biens immobiliers neufs.
Le montant de l'avantage fiscal est calculé en fonction de la durée de location et du prix net de revient du logement (pour les logements situés en métropole) , soit pour une période location de :
- 6 ans : la réduction d'impôt s'élève à 12 % du prix du bien ;
- 9 ans : la réduction d'impôt s'élève à 18 % du prix du bien ;
- de 12 ans : la réduction d'impôt s'élève à 21 % du prix du bien.
Important : La réduction d'impôt « Denormandie » est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros (et de 5 500 m2 de surface habitable).
Rénover son logement pour revendre plus cher
Acheter une maison ou des appartements à rénover vous assurera une plus-value à la revente. Cette dernière sera d’autant plus intéressante que vous aurez acheté à un prix relativement bas. Cette plus-value, appelée valeur verte par les Notaires, est loin d’être négligeable. Selon une étude réalisée en 2022, les appartements classés A-B au DPE en Normandie, se sont vendus avec une plus-value de 20 % par rapport aux biens classés D.
Conseil : vendez plutôt à un particulier qu’à un investisseur. La négociation avec ce dernier est en général plus difficile car il achètera au prix lui permettant d’atteindre la rentabilité qu’il s’est fixée. Une décote est souvent exigée même si le bien est de qualité !
Sources :
