Annuler une promesse ou un compromis de vente immobilière : quelles sont les conséquences ?

Quelles sont les différences entre une promesse et un compromis de vente ?

En apparence, la promesse et le compromis de vente sont des contrats similaires. Ce sont deux avant-contrats préalables à une vente immobilière qui précisent les conditions de la vente. Ils se concluent par la signature d’un acte authentique chez le notaire dans un délai de trois mois généralement. 

Comment se désengager d’une promesse et d’un compromis de vente ?

En revanche, les conséquences de leurs engagements diffèrent entre l’acheteur et le vendeur, notamment en cas d’annulation de la vente :

• la promesse de vente, appelée aussi promesse unilatérale de vente, engage uniquement le vendeur à céder son bien. L’acquéreur, de son côté, reste libre de faire une offre d’achat ou d’y renoncer. En contrepartie, il doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation représentant jusqu’à 10 % de la valeur du bien. Ce dernier pourra la conserver dans certains cas d’annulation de la vente.
• le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acquéreur à réaliser la vente. Ce dernier est tenu de verser un acompte de 5 à 10 % au vendeur à titre de dépôt de garantie. En principe, la vente ne peut pas être annulée, excepté dans certaines situations encadrées par la loi. 

Peut-on se rétracter après une vente immobilière en tant que vendeur ?

Aucune disposition légale ne permet au vendeur d’annuler l’avant-contrat signé. Seul un accord à l’amiable avec l’acheteur peut lui permettre une annulation pure et simple. Le vendeur doit donc bien réfléchir avant de s'engager à vendre son bien immobilier pour ne pas entraîner de situations délicates.

Comment faire annuler une vente immobilière en tant qu'acquéreur ?

En revanche, l’acquéreur dispose de deux possibilités d’annulation automatique de la vente avant la signature de l’acte définitif :  

-       le retrait de l’offre d’achat pendant le délai légal de réflexion

L’acquéreur bénéficie d'une période de rétraction de 10 jours ouvrables à compter de la signature de la promesse ou du compromis de vente pour retirer son offre d’achat. En cas de rétractation, il doit simplement en informer le vendeur par une lettre recommandée avec accusé de réception, cela sans avoir à se justifier. La vente est alors annulée de plein droit sans pénalités, ni contrepartie pour le vendeur.

-       la réalisation d’une clause suspensive de l’avant-contrat

Toutes les conditions clairement exprimées dans la promesse ou le compromis de vente signé doivent obligatoirement être remplies pour que la vente soit effective. Une seule clause non remplie suffit pour annuler la vente, comme l’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur ou la vente d’un premier bien immobilier.

Si le refus de prêt immobilier intervient pendant le délai de rétractation, l’avant-contrat est annulé sans pénalités et la vente devient caduque.

Dans les deux cas d’annulation automatique de la promesse ou du compromis de vente, le vendeur est tenu de restituer l’acompte versé par l’acquéreur dans un délai de 21 jours, sauf si une clause prévoit le contraire.

L’acheteur peut-il annuler le compromis de vente après le délai de rétractation ?

Hormis la réalisation d’une clause suspensive, tel que le refus de prêt, l’acheteur ne dispose d’aucun motif légitime pour annuler son offre d’achat après le délai de rétractation. S’il veut l’annuler pour une autre raison ou s’il refuse de se conformer à son engagement une fois les dix jours de réflexion passés, le vendeur peut conserver l’acompte versé à titre de compensation.

De plus, une clause pénale pour inexécution de la vente peut être intégrée dans l’avant-contrat afin de prévoir des indemnités, notamment si une clause suspensive n’est pas remplie alors que le délai de rétraction est passé.

Quelles sont les pénalités pour l’annulation du compromis de vente par le vendeur ?

Le vendeur n’a pas le droit d’annuler l’avant-contrat de son plein gré. S’il refuse de réaliser l’opération, une action en justice peut être envisagée. En effet, l’acquéreur peut engager des poursuites judiciaires afin d'imposer une exécution forcée de la vente du bien immobilier et obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice. À moins que l’acquéreur ne se montre compréhensif et accepte de renoncer à son offre d’achat.

Sources :

Service Public - Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

LegalPlace - L'annulation de la promesse de vente

LegalPlace - Annulation du compromis de vente en raison d'un refus de prêt