Acheter un logement en couple sans être marié : les précautions à prendre

L’achat en indivision

La solution la plus simple est d’acquérir votre appartement ou votre maison en indivision. Il suffit pour cela que vos deux noms figurent sur l’acte d’acquisition.

L’indivision implique que vous trouviez un accord pour toutes les décisions relatives au bien. Afin de clarifier à l’avance la situation, vous pouvez conclure une convention d’indivision. Dans cet acte, le notaire définit les règles de gestion de l’indivision.
Il est également important que le notaire précise dans l’acte d’acquisition les parts d’indivision correspondant à la contribution de chacun au financement de l’achat, à savoir la participation à l’apport et au remboursement du crédit éventuellement souscrit. À défaut, vous serez présumés propriétaires à 50/50.

Attention, si vous êtes pacsés, et à défaut de précision dans l’acte d’acquisition, selon le régime de votre Pacs, vous pourrez, par défaut, être présumés propriétaires à hauteur de vos apports respectifs, ce qui ne correspond pas forcément à vos souhaits ou à la réalité des remboursements ultérieurs.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?
En cas de séparation, vous devrez trouver un accord sur l’avenir du bien. Si vos avis divergent, le tribunal d’instance aura le pouvoir de trancher. Nul ne pouvant être contraint de demeurer dans l’indivision, le juge décidera le plus souvent la vente.
Attention ! Même séparés, vous demeurez engagés solidairement vis-à-vis de votre banque si vous avez souscrit un prêt en commun pour acheter votre bien.

Quelle est la situation en cas de décès ?
En cas de décès de l’un des membres de votre couple et si rien n’a été prévu, ses parts indivisées du bien reviennent à ses héritiers, qui sont en droit d’exiger la sortie de l’indivision.
Les couples pacsés, même si le pacs a lieu après l’achat, sont mieux protégés que les concubins. Ainsi, depuis 2007, la loi prévoit que, en cas de décès de l’un des partenaires, le survivant dispose d’un droit de jouissance sur le logement qui constituait la résidence principale du couple. Il peut continuer de l’habiter durant l’année qui suit le décès.

Pour mieux vous protéger mutuellement, vous pouvez mettre en place certains outils juridiques :

• Inclure une clause dans la convention d’indivision prévoyant le rachat prioritaire de la quote-part du défunt par son compagnon ou sa compagne, à laquelle les héritiers ne pourront pas s’opposer.
• Vous léguer mutuellement vos parts d’indivision en rédigeant des testaments en ce sens. Le survivant sera redevable de droits de succession (60 %). Si vous êtes pacsés, il en sera exonéré.

Dans tous les cas, ces dispositions ne peuvent aller à l’encontre des règles de succession et doivent respecter la réserve héréditaire, selon laquelle les descendants directs ont droit à une part minimale d’héritage. Son pourcentage est fonction de la situation familiale du défunt. Vous pouvez prendre conseil auprès d’un notaire pour ces démarches juridiques.

Que devient l’emprunt commun ?
La situation dépend des modalités choisies dans votre assurance emprunteur. Chaque coemprunteur doit souscrire une assurance couvrant à minima son décès, et choisir sa quotité d’assurance. Cette quotité correspond à la part de capital qui sera remboursée s’il vient à décéder. Si vous êtes tous les deux couverts à 100 %, au décès de l’un de vous, l’assurance remboursera la totalité du montant de l’emprunt restant dû, contre la moitié si vous êtes assuré à hauteur de 50 % chacun.
Pour définir vos besoins et souscrire d’autres types de garanties, comme l’invalidité ou l’incapacité, n’hésitez pas à solliciter les conseils de votre assureur.

La société civile immobilière (SCI)

Une autre solution pour acheter en couple sans être marié réside dans la création d’une société civile immobilière (SCI) avant l’acquisition. Chacun en devient associé et est titulaire de parts sociales en proportion de son apport en capital à la société qui se porte acquéreuse du logement. Cette option est plus lourde en termes de formalités et engendre des frais. Mais elle est mieux adaptée à certaines situations, par exemple si l’un ou l’autre des partenaires a des enfants d’une précédente union.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?
En cas de séparation de votre couple, la SCI pourra vendre le bien et répartir le fruit de cette vente en fonction des parts de chacun. L’un des membres peut aussi racheter les parts de l’autre, comme dans l’indivision. Attention, il est également possible de vendre ses parts à une tierce personne.

En cas de désaccord, vous ne pourrez pas vous tourner vers le tribunal pour obtenir la dissolution de la société. Pour éviter les blocages, les statuts doivent prévoir toutes les situations : des dispositions spécifiques en cas de vente ou d’échange de parts peuvent notamment y être intégrées.

Là encore, la séparation ne met pas un terme à votre engagement solidaire de rembourser l’emprunt que vous avez cocontracté. La banque peut se tourner vers chacun d’entre vous pour recouvrir la totalité de la somme due. C’est également le cas lorsque la SCI souscrit l’emprunt puisque que les banques exigent généralement que les associés se portent caution solidaire.
En tant qu’associés, vous êtes dans tous les cas responsables sur vos biens propres des dettes de la SCI, en proportion de votre participation à son capital.

Vous êtes protégé en cas de décès
Le choix de l’acquisition par le biais d’une SCI permet de mettre en place certaines mesures pour protéger le survivant lors du décès de l’un des membres du couple, en particulier dans des situations familiales complexes. Les statuts peuvent ainsi prévoir que la société continue avec l’associé survivant, qui rachète les parts du défunt à ses héritiers. Avec la rédaction d’une clause d’agrément, vous conditionnez l’entrée de nouveaux associés, et donc des héritiers, à l’accord de l’autre associé (en cas de refus, le survivant devra néanmoins être en mesure de racheter leurs parts).

En cas de décès, le remboursement de votre prêt s’effectuera, comme lorsque vous achetez en indivision, en fonction des quotités d’assurance souscrites lors de votre emprunt. Si chacun des membres est couvert à hauteur de 100 %, l’assurance remboursera l’intégralité des mensualités restantes lors du décès de l’un d’entre eux.

Le démembrement de propriété

Que vous achetiez en indivision ou via une SCI, une autre option possible pour votre acquisition consiste en la mise en place d’un démembrement de propriété croisé. Le droit de la propriété peut être divisé en deux droits distincts : l’usufruit concerne l’usage du logement (l’occupation) et la nue-propriété, le droit de disposer du bien (vente).  
Avec le démembrement de propriété croisé, chacun des membres du couple possède alors l’usufruit de la moitié du bien ou des parts de la SCI propriétaire et la nue-propriété de l’autre moitié.
Ainsi, au décès de son compagnon ou de sa compagne, il devient pleinement propriétaire de la totalité des parts. Cela signifie qu’il dispose du droit de jouissance sur l’ensemble des parts et qu’il peut donc continuer à occuper le logement sans que les héritiers puissent s’y opposer.

Le pacte de tontine

La tontine est une autre manière d’acquérir un bien à deux. Il s’agit d’insérer dans l’acte d’acquisition du logement une clause appelée « pacte de tontine » selon laquelle, en cas de décès de l’une des parties, le survivant est réputé seul propriétaire du bien depuis l’origine sans avoir à racheter les parts du défunt.
Cela offre une protection très importante au membre du couple survivant en cas de décès de son compagnon ou de sa compagne. Cependant, il faut bien mesurer l’impact fiscal de l’opération. À l’exception du cas des biens dont la valeur n’excède pas 76 000 €, la part reçue par le survivant sera fortement imposée (60 %).
L’autre inconvénient réside dans la rigidité du pacte de tontine. L’accord des deux parties est indispensable pour toute action. À l’inverse de l’indivision, impossible de recourir à la justice pour trancher sur le partage.