Acheter un bien immobilier aux enchères : comment ça marche ?

Quel est l’intérêt d’un achat immobilier aux enchères ?

Acheter un bien immobilier aux enchères permet de sortir des circuits de ventes traditionnels par une agence immobilière ou entre particuliers. Chaque bien proposé aux enchères est mis en vente à un prix initial, souvent bien inférieur à sa valeur estimée, puis est adjugé à l’enchérisseur qui propose l’offre la plus élevée (appelé adjudicataire). Ce mode d’achat peut donc permettre de devenir propriétaire d’un bien immobilier que vous ne trouverez pas ailleurs et à un prix très attractif.

Mais, attention, il peut aussi amener à payer le bien plus cher que sa valeur de marché si plusieurs enchérisseurs sont intéressés. Prenez donc le temps de bien préparer votre achat.

Où acheter un bien immobilier aux enchères ?

Il existe plusieurs filières de ventes immobilières aux enchères.

• Les ventes aux enchères notariales

La filière notariale de ventes immobilières aux enchères est la plus connue. Vous pouvez y trouver tous types de biens : appartement, maison, terrain, bureau… On parle aussi de vente aux enchères amiables car les biens sont mis en vente de façon volontaire. Les ventes ont lieu dans la chambre de département des notaires de la région où se trouve le bien.

À noter : les notaires organisent également des ventes immobilières interactives, à mi-chemin entre la vente classique et la vente aux enchères, qui fonctionnent comme des appels d’offre en ligne. Le vendeur et le notaire se réunissent à l’issue de la période d’enchère pour choisir le meilleur dossier.

• Les ventes domaniales

Les ventes sont organisées par l’État ou des organismes publics. Elles peuvent concerner des biens plus atypiques, tels que des gares, terrains, casernes, gendarmerie, mais aussi des habitations sans héritier (successions vacantes). Elles se déroulent dans les préfectures ou hôtels des impôts.

Bon à savoir : aucun frais de notaire n’est demandé sur les ventes domaniales.

• Les ventes judiciaires

Les ventes aux enchères judiciaires découlent de saisies, de mises en liquidation et de divorces. Elles se déroulent dans les tribunaux de grande instance (TGI).
C’est dans ce type de ventes que les affaires sont généralement les plus intéressantes : la mise à prix est en général 30 % inférieure au prix de marché, ce qui laisse une bonne marge avant d’atteindre le prix du marché.

Attention : pour participer à une vente judiciaire, le recours à un avocat est obligatoire pour porter vos enchères. Vous devez lui remettre un mandat précisant votre enchère limite.

Comment trouver des ventes aux enchères près de chez vous ?

• Les ventes aux enchères notariales sont annoncées sur le site de référence de la profession immobilier.notaires.fr . Toutes les modalités de vente sont précisées pour chaque bien et vous avez la possibilité de créer des alertes personnalisées.
• Le site Licitor.com propose un agenda de toutes les ventes judiciaires immobilières par juridiction.
• Les ventes immobilières d’État sont regroupées sur le site du ministère de l’Économie et des Finances. L’outil de recherche multicritères permet d’accéder aux ventes par adjudication.
• La plateforme Agorastore liste plus spécifiquement les ventes de biens de toutes les collectivités en France.

Comment bien lire le cahier des charges de la vente aux enchères ?

L’annonce immobilière mentionne les principales informations concernant la mise en vente du bien immobilier : descriptif avec photos, mise à prix et montant de consignation, dates et horaires de visite, date et lieu de la séance d’adjudication.

Cependant, le cahier des charges, disponible auprès du professionnel en charge de la vente (notaire, avocat, centre des impôts fonciers), est beaucoup plus complet. Il fournit des renseignements importants sur les conditions de mise en vente du bien :

• les conditions générales de la vente aux enchères ;
• les caractéristiques du bien immobilier : surface, descriptif, charges de copropriété, servitude, situation hypothécaire, diagnostics… ;
• le délai de paiement du prix ;
• les frais à charge de l’acquéreur.

Attention, les frais de vente immobilière aux enchères représentent 10 % à 15 % du montant de la vente (sauf pour une vente domaniale où seuls les droits d’enregistrement sont dus). Ils comprennent : la préparation et l’organisation des enchères, la publicité, les émoluments (actif ou part d’actifs que recueille un héritier) et sommes déboursées pour les ventes notariales et judiciaires, les taxes de mutation et droits revenant au Trésor Public.

À noter : seules des visites groupées, généralement programmées en journée pendant la semaine, sont prévues pour une vente aux enchères. Deux à trois visites de 2 heures maximum sont autorisées pour une vente par un notaire, une seule pour une vente judiciaire.

Comment élaborer et faire valider un plan de financement ?

Devenir l’acquéreur d’un bien immobilier suite à une enchère vous engage à payer le prix du bien, même si vous n’obtenez pas le prêt immobilier requis pour le financer. Avant d’enchérir, veillez donc à faire valider votre plan de financement par votre banque. Fixez-vous un budget limite, en incluant les frais de vente qui ne sont pas compris dans la mise à prix initiale, pour vous éviter des soucis financiers et d’éventuelles poursuites judiciaires si vous n’êtes pas en mesure de payer.

Quelles sont les formalités à accomplir pour acheter un bien immobilier aux enchères ?

Aucune inscription préalable n’est nécessaire pour participer à une vente aux enchères. En revanche, vous devez vous munir de certaines pièces et les fournir à votre arrivée à la vente :

• une copie de pièce d’identité .
• un justificatif de domicile .
• un chèque de banque pour la consignation.

Le montant de consignation est précisé dans l’annonce immobilière et/ou dans le cahier des charges. Il représente généralement 10 à 20 % de la mise à prix du bien à vendre. Le chèque vous est restitué après la vente si vous n’êtes pas l’acquéreur.

Bon à savoir : les ventes aux enchères sont publiques, vous avez le droit d’y assister librement en tant que spectateur pour vous familiariser avec la procédure avant d’y venir en tant qu’enchérisseur.

Le jour J, comment se déroule la vente ?

• Vente notariale : vous pouvez enchérir seul. Un badge numéroté vous est remis en début de séance contre le dépôt de votre dossier. La vente démarre sur la base de la mise à prix puis les enchères se succèdent, selon le pas d’enchère ou palier annoncé par le président de séance. Les ventes notariales se font généralement à la bougie : la durée de l’enchère est limitée à la consumation des deux petites bougies. Le bien est adjugé au dernier enchérisseur.

• Vente judiciaire : les enchères sont libres, portées par l’avocat qui vous représente. L’adjudication se fait au chronomètre après une minute trente sans nouvelle enchère.

Si vous remportez l’enchère, un procès-verbal d’adjudication est établi en fin de séance à votre nom. Couplé au cahier des charges, ils font office de titre de propriété. Pensez à assurer le bien au jour de la vente pour le protéger en cas de sinistre, même si vous ne possédez pas encore le bien physiquement.

Sous quel délai devient-on définitivement le propriétaire du bien ?

L’acquéreur n’est pas immédiatement propriétaire du bien. La loi autorise un délai de dix jours permettant à toute personne, présente ou non à la vente, de surenchérir de 10 % le montant de la dernière enchère (sauf pour une vente domaniale où l’adjudication est définitive). En cas de surenchère, le bien est remis en vente avec la nouvelle mise à prix.

Si personne ne se manifeste pendant les dix jours, vous devez régler le solde dans les délais légaux prévus pour chaque type de vente :

• 30 jours pour une vente domaniale quand le prix est inférieur à 15 000 €, ou la moitié dans les 30 jours sans intérêts et le solde avec intérêts dans les 60 jours suivants si le prix est compris entre 15 000 et 75 000 €, ou un tiers dans les 30 jours puis un tiers avec intérêts dans les 60 jours suivants puis le dernier tiers dans les 90 jours à suivre si le prix est supérieur à 75 000 € ;
• 45 jours pour une vente notariale ;
• 60 jours pour une vente judiciaire.

Au-delà de ces délais, des intérêts de retard, basés sur le taux d’intérêt légal, s’ajoutent (majorés après 75 jours). Le calcul démarre à compter du 11ème jour pour une vente notariale et du 46ème jour pour une vente judiciaire. La remise des clés n’a lieu qu’au paiement du solde du prix.

Est-ce possible de changer d’avis après la vente ?

Contrairement à un achat immobilier classique, qui prévoit un délai de rétractation de 10 jours, il n’est prévu aucun délai de réflexion pour un achat aux enchères. Ainsi, sauf en cas d’erreur manifeste, il n’est pas possible de revenir en arrière, de même que le prix ne peut être renégocié après la clôture de l’enchère.

Et si l’acquéreur ne peut pas payer ?

Si l’acquéreur ne peut pas payer le solde du prix (situation qualifiée de folle enchère), le bien est remis en vente à sa mise à prix initiale. L’adjudicataire défaillant doit régler les frais de la première vente et de procédure ainsi que la différence entre le montant de l’adjudication et le prix de vente final si celui-ci s’avère inférieur. Le chèque déposé en consignation est encaissé pour couvrir une partie de ces frais.

À noter : une vente domaniale peut être annulée mais le bien ne peut être remis en vente comme dans les deux autres types d’enchère. L’acquéreur peut être poursuivi par l’État en justice pour demander des dommages et intérêts.

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