Achat en ville : quel recours face au droit de préemption ?

Comment fonctionne le droit de préemption ? 

La préemption est un mécanisme juridique qui confère à une entité (personne publique ou privée) le droit d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente. Ce droit de priorité peut être exercé par différentes entités telles que la mairie de la commune où se trouve le bien, mais aussi par des locataires ou des copropriétaires dans certains cas.

Ce droit est principalement utilisé pour réaliser des projets d'intérêt général tels que l'amélioration de l'urbanisme, la création de logements sociaux ou encore la lutte contre l'insalubrité. Il peut s'appliquer à des biens variés, tels que les appartements, les terrains, les maisons, les immeubles, etc.

Votre bien peut-il être préempté ? 

Appartement, terrain, immeuble, maison, tous les types de biens peuvent être préemptés dès lors qu’ils sont situés dans une zone préalablement définie par délibération du conseil municipal comme à préempter. La mairie peut exercer son droit de préemption pour réaliser un aménagement urbain d’intérêt général : la création de logements sociaux, la construction d’équipements collectifs ou une opération de renouvellement urbain par exemple.

Comment savoir si il y a un droit de préemption ? 

Pour déterminer si un droit de préemption peut être exercé sur votre bien, plusieurs options s'offrent à vous. 

La première consiste à contacter le service urbanisme de votre mairie. Ce service est en mesure de vous informer si votre bien se situe dans une zone de préemption.

De plus, le notaire chargé de la transaction joue un rôle essentiel. En effet, lors de la vente d'un bien immobilier, c'est le notaire qui effectue les vérifications nécessaires, notamment en ce qui concerne l'existence d'un droit de préemption.

Enfin, la déclaration d'intention d'aliéner (DIA), envoyée à la mairie lors de la mise en vente du bien, permet de savoir si la mairie souhaite exercer son droit de préemption.

Quelle est la durée du droit de préemption ?

La durée du droit de préemption dépend de l'entité qui l'exerce. Pour une commune, lorsqu'elle reçoit la déclaration d'intention d'aliéner d'un bien en vente, elle dispose en effet de 2 mois pour préempter le bien ou renoncer.

En revanche, d'autres types de droit de préemption peuvent avoir des durées différentes. Par exemple, le droit de préemption du locataire est également de 2 mois. Pour les collectivités publiques dans le cadre de la préservation d'un espace naturel, le délai est de 3 mois.

Il est à noter que le délai de deux mois commence à partir de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) par la mairie. Si la mairie ne donne aucune réponse après ce délai, le propriétaire est libre de vendre son bien.

Il est donc essentiel de connaître le type de droit de préemption qui s'applique à votre situation pour bien comprendre le calendrier et les contraintes qui y sont associées.

Quelle est la procédure si votre bien est concerné par une préemption ?

Si votre bien est situé dans une zone à préempter, vous devez, avant de le vendre, transmettre une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie, par lettre recommandée avec avis de réception ou en la déposant contre décharge. Souvent, c’est votre notaire qui s’en chargera.

La mairie dispose ensuite de 2 mois pour prendre une décision. Elle peut préempter au prix indiqué. La transaction est alors actée et elle verse au vendeur le montant prévu. Elle peut aussi renoncer à préempter ou préempter en révision de prix en proposant un montant inférieur au prix initial.

Pouvez-vous contester le prix proposé par la mairie ?

Oui. Si la mairie vous propose un prix inférieur à celui convenu avec l’acquéreur initial vous avez 2 mois pour vous positionner. Vous pouvez accepter ce prix, renoncer à la vente du bien ou encore refuser le prix suggéré. La mairie saisit alors le juge des expropriations, qui se charge de fixer le prix du bien. La représentation par un avocat est obligatoire au cours de cette procédure qui vous donnera l’occasion d’exposer vos arguments pour défendre votre estimation.

Peut-on refuser une  décision de préemption ?

Que vous soyez le vendeur ou l’acquéreur évincé, vous avez la possibilité de demander l’annulation de la décision de préemption devant le tribunal administratif. Ce recours doit avoir lieu dans un délai de 2 mois à compter de la décision.

Les motifs d’annulation sont nombreux. Le tribunal peut ainsi annuler la décision de préemption si elle n’a pas respecté les délais prévus, si elle n’est pas suffisamment motivée ou encore si la mairie n’est pas en mesure d’établir l’existence du projet en vue duquel elle a préempté. Renseignez-vous auprès d’un avocat sur les points de contestation à soulever.

Vous avez également un droit de regard sur l’usage du bien fait par la mairie dans les 5 années suivant la préemption. Si elle cède ou affecte le bien à un autre usage que l’opération d’aménagement prévue, elle doit proposer à l’ancien propriétaire de le racheter. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander cette rétrocession ainsi que le versement de dommages et intérêts au tribunal administratif. Si vous renoncez à cette rétrocession, la mairie doit ensuite se tourner vers l’acquéreur initial pour lui proposer le bien.

Comment éviter le droit de préemption de la mairie ?

Pour vous prémunir contre ce droit, plusieurs stratégies peuvent être envisagées : 

• Vérifier la zone de préemption : avant de mettre votre bien en vente, assurez-vous qu'il ne se trouve pas dans une zone de préemption. Vous pouvez vous renseigner auprès du service d'urbanisme de votre mairie ou consulter le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d'Urbanisme (PLU).
• Examiner la décision de préemption : un défaut de motivation, un délai non respecté ou une erreur dans la procédure peuvent être des motifs pour contester la décision de préemption. 
• Considérer une vente à un organisme privé : dans certains cas, le droit de préemption de la mairie ne s'applique pas si le bien est vendu à une personne morale de droit privé, comme une SCI.
• Apporter le bien dans une SCI : l'apport du bien dans une SCI peut parfois permettre d'échapper au droit de préemption.

Ces stratégies nécessitent une bonne connaissance du cadre juridique et un accompagnement par un professionnel du droit immobilier s'avère souvent utile.

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