Acheter dans le neuf ou l’ancien : 3 critères pour choisir

Une maison ou un appartement en construction ou achevé depuis moins de cinq ans, qui n'a jamais été habité ni acquis, est considéré comme un bien « neuf ». Dans tous les autres cas, on parle de logement ancien appartenant au marché secondaire. Sans parler des goûts et des préférences de chacun pour le neuf ou l’ancien, quelques critères peuvent vous guider dans votre choix. Les voici.

Critère n°1 : le prix. Est-ce rentable d'acheter dans le neuf ? 

Le neuf. Un achat dans le neuf demande un budget plus conséquent qu’un achat dans l’ancien. En effet, le prix au mètre carré est généralement 15 % à 20 % plus élevé pour un logement neuf.

Sur le plan fiscal, le neuf est vendu sous le régime de la TVA, incluse dans le prix (20 % ou 5,5 % pour les programmes situés dans les quartiers prioritaires). Il bénéficie également de frais de notaires réduits (2 % à 3 % du prix d'achat) et de certaines aides fiscales exclusives (comme le prêt à taux zéro ou la Loi Pinel), suivant son emplacement et les ressources de l'acheteur.

L'ancien. Le prix du mètre carré est généralement plus attractif, d’autant que vous pouvez le négocier dans une proportion qui peut aller parfois jusqu’à 10 % ou 20 %. L’absence d'ascenseur, le niveau d’exposition, de bruit, de luminosité, le vis-à-vis, le nombre de pièces et l’ancienneté du bien sont autant d’arguments auxquels vous pouvez recourir. Les logements anciens, en terme de fiscalité, sont vendus sous le régime des droits de mutation. L’acheteur doit payer en effet des impôts sous la forme de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), regroupant taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement. Le taux de ces DMTO, plus communément appelés frais de notaire, varie selon le département : ils sont de l'ordre de 7 % à 8 % du prix de vente.

Par conséquent, si vous passez par une agence, prenez en compte ses frais dans le montant total de la transaction. Généralement, les prix communiqués les incluent. Les frais de notaire dans l'ancien sont aussi plus importants : de l'ordre de 7 % à 8 % du prix de vente.

Selon l’état du logement, des travaux de rénovation potentiels sont également à prendre en compte dans votre budget.

Critère n°2 : l'aménagement. 

Le neuf. Un bien neuf bénéficie des garanties constructeur (garantie du parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale) ainsi que des normes techniques et environnementales dernière génération. Concernant l’aménagement du bien, vous pouvez installer ou supprimer une cloison, choisir le parquet du salon ou le carrelage de la salle de bain… Tout est possible en fonction de vos goûts ! Vous avez plus de liberté pour configurer votre logement et disposer les pièces comme bon vous semble. Néanmoins cela vous engage à superviser des travaux, avec tous les aléas qu’un chantier implique.

L’ancien. Vous voyez le logement tel qu’il est réellement. Il faut être en capacité de se projeter : un appartement ancien n’est forcément adapté aux modes de vie d’aujourd’hui. La décoration peut être vieillotte, les pièces parfois encombrées de meubles ou d’objets anciens… Assurez-vous des qualités et des défauts du bien en le visitant plusieurs fois, à des moments différents de la journée (pour mieux évaluer le bruit et la luminosité notamment). Vérifiez l’isolation (état des portes, fenêtres et toitures) et le classement énergétique. Évaluez le prix d’une éventuelle remise aux normes électrique et énergétique.

Critère n°3 : la disponibilité

Le neuf. L’offre est dix fois moins importante que dans l’ancien. Elle est réduite et chère en centre-ville. En cas de construction d’une maison ou d’un achat d’appartement sur plan, un délai de 10 à 30 mois entre la signature du contrat et l’emménagement doit être pris en compte.

L'ancien. L'offre de logements anciens est beaucoup plus large, particulièrement en centre-ville. De plus, il est possible d’emménager environ 3 mois après la vente immobilière (signature du compromis ou de la promesse de vente).

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