Acheter un bien immobilier au nom de son enfant : comment procéder ?

Acheter le bien immobilier et donner la nue-propriété à son enfant

L'acquisition d’un bien immobilier au nom de son enfant se déroule en deux étapes. Dans un premier temps, les parents acquièrent le bien en pleine propriété. Une première possibilité pour le mettre au nom de son enfant est de réaliser une donation de la nue-propriété. Pour le donateur (celui qui donne), le démembrement de propriété présente l’intérêt de pouvoir se réserver l’usufruit du bien jusqu’à son décès. Les parents conservent ainsi le droit d’utiliser le logement ou, s’il est mis en location, d’en percevoir les loyers.

Sur le plan fiscal, cette opération est d’autant plus intéressante qu’elle intervient tôt. C’est en effet l’âge de l’usufruitier qui détermine la valeur de la nue-propriété du bien, à savoir 50 % à partir de 51 ans, 60 % à partir de 61 ans, 70 % à partir de 71 ans… selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts. Plus le donateur est jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Les droits à payer sont donc moins importants (barème de droits de donation en ligne directe).

La donataire bénéficie en plus de l’abattement de 100 000 euros applicable à la donation d’un parent à un enfant, renouvelable tous les 15 ans. Un enfant peut ainsi recevoir en franchise de droits, un bien dont la valeur en nue-propriété ne dépasse pas 200 000 euros. 

Au décès des parents, la pleine propriété du bien immobilier se reconstitue automatiquement entre les mains de l’enfant nu-propriétaire sans droits de succession à payer.

Faire une donation en argent pour acheter le bien immobilier en nue-propriété

Un mécanisme un peu différent pour acheter un bien immobilier au nom de son enfant consiste à réaliser un don d’argent pour aider son enfant à acheter le bien immobilier en démembrement de propriété : l’enfant acquiert la nue-propriété du bien tandis que les parents se réservent l’usufruit. À leur décès, l’enfant devient plein-propriétaire du logement sans taxation supplémentaire.

Dans le cas présent, l’enfant donataire peut bénéficier du cumul de deux abattements :

• 31 865 euros au titre de la donation d’une somme d’argent par chacun des parents – soit 63 730 euros au total – à condition qu’ils soient âgés de moins de 80 ans et que l’enfant soit majeur ;
• 100 000 euros au titre de la donation d’un parent à son enfant, soit 200 000 euros pour une donation réalisée conjointement par les deux parents.

Un enfant majeur peut ainsi recevoir un don d’argent allant jusqu’à 263 730 euros en exonération de droits pour acheter la nue-propriété d’un bien immobilier.

Attention. Dans le cas d’une fratrie, pour acheter le bien immobilier au nom de l’un de ses enfants dans le besoin, il convient de réaliser une donation hors part successorale, en le précisant dans l’acte notarié afin de la dispenser de rapport à la succession (article 919-2 du Code civil). Sinon, la donation à un des héritiers est considérée comme une avance et la valeur du don doit être rapportée à la masse successorale afin de ne pas empiéter sur la part de réserve héréditaire revenant aux frères et sœurs.

La donation-partage est préférable pour éviter les conflits familiaux, mais elle nécessite de donner aux autres enfants un bien de la même valeur ou une somme d’argent équivalente à la valeur du bien immobilier, fixée au jour de la donation. De plus, il faut avoir à l’esprit que cette donation est irrévocable. Une fois consentie, il n’est plus possible de revenir en arrière.

Acheter le bien immobilier via une SCI familiale et donner des parts à ses enfants 

Une autre solution pour intégrer ses enfants à l’achat d’un bien immobilier est de recourir à la création d’une SCI (société civile immobilière) ; l’achat du logement étant effectué par l’intermédiaire de cette société.

Pour associer leurs enfants à la SCI familiale, les parents peuvent faire :

• une donation-partage en pleine-propriété d’une partie des parts sociales ;
• ou une donation-partage de la nue-propriété de toutes les parts sociales en se réservant l’usufruit. 

La donation de parts de la SCI évite le régime contraignant de l’indivision engendré par la donation simple d’un bien immobilier à ses enfants. De plus, les parents peuvent choisir de garder tous les pouvoirs de gestion de la société, définis dans les statuts. Ce contrôle leur permet de bénéficier d’une certaine flexibilité pour disposer du bien détenu par la SCI. Ils peuvent notamment décider de le vendre librement sans avoir besoin de l’accord de leurs enfants, contrairement à la situation où ces derniers détiennent en direct la nue-propriété du bien.

Lorsque les parents décèdent, selon le type de donation choisi initialement : 

• soit les enfants héritent des parts sociales en pleine-propriété détenues par le(s) défunt(s). Ils peuvent avoir des droits de succession à payer s’il n’y a plus d’abattement disponible ;
• soit ils récupèrent l’usufruit et deviennent plein-propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer.